Oft vefst það fyrir leigjendum hvað þeir eiga að gera gruni þá að mygla sé í leiguhúsnæði. Mikilvægt er að fylgja ákvæðum húsaleigulaga til að vernda þann rétt er leigjendur hafa.

Það fyrsta sem að leigjandi þarf að gera er að senda leigusala skriflega kröfu þess efnis að hann láti framkvæma úttekt eða skoðun á hinu leigða með tilliti til hugsanlegrar myglu. Það er mjög mikilvægt að samskiptin séu skrifleg og best er að senda tölvupóst, þar sem hann skilur eftir rafræna slóð, sem gott er að eiga ef eitthvað kemur uppá í samskiptunum.

Samhliða skriflegu kröfunni getur leigjandi óskað eftir úttekt frá Heilbrigðiseftirlitinu (www.shi.is) sem skoðar íbúðina og rakamælir. Staðfesti úttekt Heilbrigðiseftirlitsins að leiguhúsnæði sé óíbúðarhæft er leigjanda heimilt að rifta leigusamningi strax.

Þar sem ekki er algengt að Heilbrigðiseftirlit úrskurði húsnæði óíbúðarhæft er gott að taka sýni og senda til Náttúrufræðistofnunar Íslands (www.ni.is) til greiningar.

Leigusali hefur allt að 4 vikur til að hefjast handa við að bæta úr annmörkunum á húsnæðinu frá því að honum berst skrifleg tilkynning frá leigjanda. Eftir þann tíma er leigjanda heimilt að ráða bót á þeim og draga frá leigunni þann kostnað er af hlýst, enda hafi hann fyrst aflað sér samþykki úttektaraðila. Hafi leigusali ekki hafist handa að 8 viknum liðnum og leigjandi ekki nýtt sér heimild sína til að ráða bót á annmarka er leigjanda heimilt að rifta leigusamninga séu um verulega annmarka að ræða.

Við mat á því hvort um verulega annmarka er að ræða getur skýrsla frá Heilbrigðiseftirlitinu og niðurstaða úr mygluprófi frá Náttúrufræðistofnun haft mikla þýðingu. Með þessu móti er möguleiki fyrir leigjanda að rifta með lögmætum hætti og komast hjá því að verða skaðabótaskyldur gagnvart leigusala.

Við bendum leigjendum á að hafa samband við Leigjendaaðstoð Neytendasamtakanna og fá nánari ráðgjöf, vakni grunur um myglu, því hvert tilvik getur verið einstakt.

Tímabundnum leigusamningi þarf ekki að segja upp, hann hefur upphafsdag og lokadag. Ótímabundnum leigusamningi þarf að segja upp, hann hefur upphafsdag en engan fyrirfram ákveðinn lokadag.

Tímabundnum leigusamningi lýkur á fyrirfram ákveðnum degi. Ekki þarf því að segja tímabundnum samningi upp. Það er þó hægt í ákveðnum tilfellum.

Uppsagnarfrestur ótímabundins leigusamnings á íbúðarhúsnæði er sex mánuðir að beggja hálfu (þ.e. leigjanda og leigusala).

Uppsagnarfrestur ótímabundins leigusamnings er þrír mánuðir af beggja hálfu á einstökum herbergjum.

Uppsagnarfrestur ótímabundins leigusamnings vegna geymsluskúra og þess háttar húsnæðis er einn mánuður að beggja hálfu.

Kvartaðu skriflega við leigusala. Í húsaleigulögum er gert ráð fyrir að leigjendur leiti til leigusala valdi aðrir íbúar í húsinu ónæði eða brjóti gegn reglum laga um fjöleignarhús. Þetta er eðlileg regla þar sem eigandi húsnæðis/leigusali á aðild að húsfélagi en leigjandi ekki og því er auðveldara fyrir leigusalann að koma á framfæri kvörtunum og knýja á um úrræði. Bregðist leigusali ekki við gæti leigjandi átt rétt á að rifta leigusamningi.

Sjá nánar um riftun hér Mikilvægt er þó að hafa í huga að riftun er harðasta úrræði húsaleigulaganna og brýnt er að rétt sá staðið að framkvæmd riftunar. Leigjendur eru því hvattir til að hafa samband við Leigjendaaðstoðina til að fá ráðgjöf áður en samningi er rift.

Leigusali má selja leiguhúsnæðið án samþykkis leigjanda. Nýr eigandi húsnæðisins tekur hins vegar við samningnum og öllum  réttindum og skyldum leigusala gagnvart leigjanda. Almennt á staða leigjanda því ekki að breytast neitt þó húsnæðið sé selt. Um gjaldþrot og nauðungarsölu leiguhúsnæðis geta þó gilt önnur sjónarmið.

Áður en afhending leiguhúsnæðis fer fram sem og við skil leiguhúsnæðis skal lögum samkvæmt fara fram úttekt á húsnæðinu. Úttektin felur í sér ítarlega lýsingu á húsnæðinu, ástandi þess og geta skal fylgifjárs (t.d. eldavél og innréttingar).

Úttektin þjónar þeim tilgangi að sýna ástand húsnæðis við afhendingu og skil. Ef leigusali telur að leigjandi hafi valdið tjóni á húsnæðinu  á leigutíma getur hann sannað það með úttektarskýrslunni. Að sama skapi getur úttektarskýrsla sýnt fram á hvort tjón sem leigjandi er sakaður um að hafa valdið, hafi verið til staðar við upphaf leigutíma.

Úttektaraðili er ekki skilgreindur í húsaleigulögunum því getur hann verið hver sá sem leigjandi og leigusali koma sér saman um. Ef leigjandi þarf að kalla til úttektaraðila skv. fyrirmælum í húsaleigulögunum er mælt með því að fá sérfræðingi á því sviði er úttektar þarfnast. Ef t.d. um er að ræða ofna sem hitna ekki væri það pípulagningarmeistari.

Þess skal getið að sá sem óskar eftir úttekt skal greiða kostnað vegna hennar nema um sé að ræða úttekt við upphaf og lok leigusamnings þá skiptist kostnaður jafnt á milli leigjanda og leigusala.

Leigusali getur ekki sjálfur séð um útburð, án þess að fara í útburðarmál þó svo riftun á leigusamningi hafi sannanlega verið send leigjanda og leigjandi hefur ekki yfirgefið húsnæðið. Ef leigusali ætlar sér sjálfur að bera út leigjandann, án þess að fara í útburðarmál, getur hann orðið sekur um húsbrot skv. 231. gr. almennra hegningarlaga gagnvart leigjandanum.

Vilji leigusali fara í útburðarmál þarf hann að leggja fram aðfarabeiðni fyrir héraðsdóm. Þegar aðfarabeiðni hefur verið samþykkt af héraðsdómi er hún send til sýslumanns sem heimilar þá útburð. Einungis þá er leigusala heimilt að framkvæma útburð undir umsjón sýslumanns.

Nei, almennt er það ekki svo. Leigusali hefur 4 vikur til að gera skriflega kröfu í tryggingarféð.

Ef í leigusamningi kemur fram að leiguverð hækki á leigutíma t.d. vegna beintengingu við vísitölu neysluverðs þá má leigan hækka sem því nemur. Ef hins vegar það kemur ekki fram í leigusamningi þá þarf leigjandi að samþykkja hækkunina til að hún geti tekið gildi á leigutíma. Hafni leigjandi hækkun þarf leigusali að segja upp leigusamningi og gera nýjan í kjölfarið með hærri leiguverði.

Í þessu sambandi er vert að geta forgangsréttar leigjanda.

Uppsögn er gagnkvæmur frestur er fram kemur í húsaleigulögunum. Uppsagnarfrestur er mismunandi eftir því hvort um er að ræða íbúð, herbergi eða geymslur. Samkvæmt húsaleigulögunum er uppsagnarfrestur á leiguíbúð 6 mánuðir t.d.

Riftun er aftur á móti einhliða aðgerð annað hvort leigusala eða leigjanda. Það þarf að fylgja fyrirmælum húsaleigulaganna til að riftun getir talist vera lögmæt. Þegar um riftun er að ræða er ekki gefinn uppsagnarfrestur heldur þarf leigjandi að rýma húsnæði með mjög skömmum fyrirvara. Eða ef leigjandi er sá sem riftir getur hann farið með mjög skömmum fyrirvara úr hinu leigða.

Riftun er harðasta úrræði húsaleigulaganna og brýnt er að rétt sá staðið að framkvæmd eru því leigjendur og leigusalar hvattir til að hafa samband við Leigjendaaðstoðina til að fá leiðbeiningar og ráðgjöf áður en riftun er beitt.

Öll viðgerðar- og viðhaldsvinna af hálfu leigusala á að fara fram eins fljótt og mögulegt er. Leigusali verður að framkvæma hana þannig að sem minnst röskun verði fyrir leigjanda. Ef viðhaldsvinna af hálfu leigusala hefur í för með sér skert afnot fyrir leigjanda þá á hann rétt á hlutfallslegum afslætti miðað við hin skertu afnot. Ef aðilar komast ekki að samkomulagi um lækkun er hægt að leita til úttektaraðila sem metur þá hæfilegan afslátt. Mat úttektaraðila gildir þá en sé annar aðili ósáttur getur hann borið mat úttektaraðila undir kærunefnd húsamála.

Nei, leigjandi getur ekki hætt að greiða húsaleigu ef leigusali sinnir ekki viðhaldi. Ef leigjandi hættir að greiða leigu getur leigusali rift húsaleigusamningnum í kjölfar áskorunnar um að greiða leigu.

Leigjandi þarf að fara eftir þeim fyrirmælum er húsaleigulögin kveða á um þegar óskað er eftir úrbótum.

Nei, leigusali á ekki rétt á aðgangi að hinu leigða húsnæði hvenær sem er. Leigusali á rétt á aðgengi með hæfilegum fyrirvara og í samráði við leigjanda til að framkvæma úrbætur eða til eftirlits með ástandi og meðferð húsnæðis.

Hafi leigjandi gert skriflega kröfu um úrbætur og leigusali ekki sinnt því innan fjögurra vikna er leigjanda heimilt að ráða bót á þeim sjálfur og draga frá leigunni þann kostnað sem af hlýst. Hann þarf þó fyrst að hafa fengið  samþykki úttektaraðila.

Hafi leigusali ekki bætt úr annmörkunum innan átt vikna frá skriflegri áskorun leigjanda og leigjandi ekki nýtt rétt sinn til að ráða bót á annmörkun sjálfur getur leigjandi rift leigusamningi sé um að ræða verulega annarmarka.

Samkvæmt lögunum á leigjandi að sjá um viðhald á ýmsu smálegu eins og læsingum, vatnskrönum og raftenglum. Heimilt er þó að semja þannig að leigjandi sjái um viðhald á fleiru en það þarf þá að vera skýrt í leigusamningi hvað leigjandi eigi að gera. Ef húsnæðið verður svo fyrir tjóni vegna leigjanda, heimilismanna eða gesta hans er það leigjandi sem á að sjá um viðgerðir.

Húsnæði á að vera í fullnægjandi ástandi við afhendingu, hreint, með heilum rúðum, læsingar og rofar í lagi, eldhústæki og vatnslagnir í lagi o.s.frv. Ef leiguhúsnæði verður óíbúðarhæft af einhverjum ástæðum fyrir afhendingu fellur leigusamningurinn úr gildi – þ.e. eignin er þá óíbúðarhæf frá upphafi og aðilar eru lausir undan samningnum. Ef leigjandi er ósáttur við ástand húsnæðisins við afhendingu hefur hann mánuð til að kvarta skriflega við leigusala og segja hvaða úrbóta hann krefst. Ef gallar eru ekki sýnilegir við afhendingu en koma fram síðar hefur leigjandi svo fjórtán daga frá því hann verður þeirra var til að kvarta vegna þeirra.

Almenna reglan er sú að aðeins einn einstaklingur, þ.e. þá annað hjóna eða sambúðarfólks, er skráð fyrir leigusamningi. Sé um hjón að ræða eru þau þó almennt bæði ábyrg fyrir leigusamningi samkvæmt hjúskaparlögum.  Ef leigjandi deyr á leigutímanum er eftirlifandi maka (þá líka átt við óvígða sambúð að ákveðnum skilyrðum uppfylltum) almennt heimilt að taka við leigusamningnum. Sama gildir þegar leigjandi flytur úr húsnæðinu en maki hans er eftir þar.  Komi til skilnaðar fer svo eftir ákvæðum hjúskaparlaga en ef hjón eru ósammála þarf sýslumaður að skera úr um hvort haldi samningnum.

Samkvæmt húsaleigulögum á að kvarta skriflega. Tölvupóstur telst skrifleg kvörtun.

Þegar leigjandi er starfsmaður leigusala og hann hefur fengið að nota húsnæði atvinnurekanda sem hluta af sínum starfskjörum hefur hann sama rétt að mestu leyti og aðrir á almennum leigumarkaði. Leigjanda og leigusala er heimilt að segja upp leigusamningi skriflega ef leigjandi hættir störfum, honum er sagt upp eða tímabundnu ráðningarsambandi lýkur. Uppsagnarfrestur er þá 3 mánuðir ef um herbergi er að ræða og 6 mánuðir ef um íbúð er að ræða, þetta gildir einnig um tímabundna leigusamninga. Á fyrstu 8 vikum eftir að ráðningarsambandi lýkur getur leigjandi sagt upp leigusamningi og uppsögn tekur þá þegar gildi. Er þessari undantekningu á að uppsögn sé 3 eða 6 mánuðir ætlað að koma til móts þá leigjendur er misst hafa vinnuna sína og þurfa að flytja annað vegna til dæmis nýrrar vinnu.

Þar sem 50. gr. inniheldur undantekningu frá meginreglu húsaleigulaganna um að tímabundnum leigusamningum verði ekki sagt upp á leigutíma ráðleggjum við aðilum að hafa samband við Leigjendaaðstoðina til að fá frekari ráðleggingar og aðstoð.