Коли діє Закон про оренду і яке його значення?

Якщо ви орендуєте житло за оплату, незалежно від того, чи йдеться про квартиру, кімнату чи навіть складське приміщення, на вас поширюються дія Закону про оренду (ісл. Húsaleigulög). Це також стосується випадків, коли немає письмового договору, а оренда ґрунтується на усній угоді. Закон надає орендарям певні мінімальні права та захист, які зазвичай не можуть бути обмежені.

 

Яка різниця між строковим і безстроковим договором оренди?

Строковий договір оренди має конкретну дату початку та закінчення. Як правило, такий договір не потребує розірвання, оскільки він автоматично завершується після досягнення кінцевої дати.

Безстроковий договір оренди має дату початку, але не має визначеного кінцевого терміну. Такий договір потребує попередження однією зі сторін для його розірвання.

 

Який термін попередження для безстрокового договору оренди?

Термін попередження для безстрокового договору оренди житлової нерухомості складає шість місяців для обох сторін (орендаря та орендодавця).

Для оренди окремих кімнат термін попередження становить три місяці для обох сторін.

Для оренди складських приміщень або подібної нерухомості термін попередження складає один місяць для обох сторін. Ці терміни є мінімальними правами орендаря, і їх не можна скорочувати у договорі між сторонами.

 

Чи отримаю я гарантійний депозит назад одразу після виселення?

Ні, зазвичай це не так. Орендодавець має максимум  4 тижня для перевірки житла та, за необхідності, подання письмової вимоги щодо застави. Якщо орендодавець не подасть вимогу протягом цього періоду, він повинен повернути заставу разом із нарахованими відсотками.

 

Чи можна підвищити орендну плату під час оренди?

Якщо в договорі оренди зазначено, що орендна плата може підвищуватися протягом терміну оренди, наприклад, через пряме посилання на індекс споживчих цін, тоді орендна плата може збільшуватися відповідно до цього. Якщо такого пункту немає в договорі, підвищення орендної плати повинно базуватися на законних підставах, якщо договір укладено після                                    1 вересня 2024 року. Це можуть бути, наприклад, збільшення витрат на утримання майна або коригування відповідно до ринкової орендної плати. Якщо мова йде про старіший договір, то підвищення оренди базується на домовленості між орендарем та орендодавцем.

Якщо орендар не погоджується з пропозицією підвищення, оренда плата залишається без змін, але орендодавець може звичайно розірвати договір, якщо він є безстроковим.

 

Як найкраще зв’язатися з орендодавцем?

Відповідно до Закону про оренду, скарги повинні бути подані в письмовій формі. Електронний лист відповідає вимогам, які висуваються до письмового спілкування.

 

Що робити, якщо житло не в тому стані, як я очікував?

Житло повинно бути в належному стані при передачі, чисте, з цілими вікнами, справними замками та вимикачами, справними кухонними приладами та водопостачанням тощо.

Якщо орендоване житло стає непридатним для проживання з будь-якої причини до його передачі, договір оренди втрачає силу тобто, власність вважається непридатною для проживання з самого початку, і обидві сторони звільняються від зобов’язань за договором.

Якщо орендар незадоволений станом житла при передачі, він має місяць для подання письмової скарги до орендодавця та вказати, які поліпшення він вимагає. Якщо дефекти не були помічені при передачі орендар має 14 днів з моменту, коли він їх помітить, щоб подати скаргу.

 

Що я можу зробити, якщо орендодавець не виконує запит на ремонт?

Якщо орендар зробив письмовий запит на ремонт, а орендодавець не виконав його протягом чотирьох тижнів, орендар має право самостійно виконати ремонт і відняти витрати на нього з орендної плати, за умови надання кошторису витрат, затвердженого оцінювачем.

Якщо орендодавець не виправив недоліки житлового приміщення протягом восьми тижнів після письмового запиту орендаря, і орендар не використав своє право самостійно усунути недоліки, орендар має право розірвати договір оренди, якщо йдеться про суттєві порушення.

 

Хто може бути оцінювачем?

Закон про оренду не визначає кваліфікацію оцінювача, тому ним може бути будь-яка особа, на яку погодилися обидві сторони договору.

Орендарю рекомендується, у разі необхідності, залучати незалежного експерта, який є фахівцем у сфері, що потребує висновку.

Наприклад, якщо суперечка між сторонами стосується радіаторної батареї, яка не гріє, то фахівцем у цій галузі буде сантехнік.

Якщо тільки одна зі сторін вимагає виклику оцінювача, то вона несе всі витрати на нього. Сторони сплачують по половині витрат  перед передачею приміщення та в кінці терміну дії  оренди.

 

Коли орендар має право на знижку?Всі ремонтні роботи та технічне обслуговування, що проводяться орендодавцем, повинні виконуватися швидко та ефективно. Орендодавець повинен здійснювати їх так, щоб мінімізувати незручності для орендаря.
Якщо ремонтні роботи, що проводяться орендодавцем, обмежують можливість орендаря користуватися приміщенням, орендар має право на пропорційну знижку орендної плати за цей період.
Якщо сторони не можуть досягти згоди щодо розміру зниження орендної плати, вони можуть  звернутися до незалежного оцінювача, який визначить належну знижку. Оцінка незалежного оцінювача буде підставою для встановлення розміру знижки, але якщо одна зі сторін незгодна з оцінкою, вона може подати її на розгляд  Житлового  апеляційного комітету.

 

Чи можу я припинити сплачувати оренду, якщо орендодавець не здійснює ремонт?Ні, орендар не може припинити сплачувати орендну плату, якщо орендодавець не здійснює необхідного ремонту.
Якщо орендар припиняє сплату оренди, орендодавець може розірвати договір оренди після попередження про сплату оренди.
Орендар має дотримуватись вимог, передбачених Законом про оренду, коли звертається за ремонтом орендованого житла.

 

Що я повинен ремонтувати в орендованому житлі?Згідно з Законом, орендар повинен дбати про обслуговування різних дрібниць, таких як замки, водяні крани та електричні розетки. Однак можна домовитися, що орендар несе відповідальність за утримання інших елементів, але це повинно бути чітко зазначено в договорі оренди.

Якщо орендоване майно зазнає пошкоджень через орендаря, членів його родини чи гостей, саме орендар повинен здійснювати ремонт.

 

Чи має орендодавець право доступу до орендованого майна в будь-який час?

Ні, орендодавець не має права доступу до орендованого приміщення в будь-який час. Орендодавець має право на доступ за умови завчасного попередження та узгодження з орендарем, щоб виконати ремонтні роботи або провести перевірку стану та використання житла. Протягом останніх            6 місяців строку оренди орендодавець також має право показувати орендоване житло потенційним покупцям або новим орендарям.

 

Що станеться зі мною, якщо орендоване житло буде продано?

Орендодавець може продати орендоване майно без згоди орендаря. Однак новий власник приміщення приймає на себе договір і всі права та обов’язки орендодавця щодо орендаря. Загалом, положення орендаря не повинно змінитися у разі продажу майна. Проте у випадках банкрутства чи примусового продажу можуть діяти інші правила.

 

Які мої права, коли орендую житло у свого роботодавця?

Коли орендар є найманим працівником орендодавця і отримав право користуватися житлом роботодавця як частину своїх трудових умов, то він має здебільшого ті ж самі права, що й інші орендарі на загальному ринку оренди.

Орендар і орендодавець можуть письмово розірвати договір оренди, якщо орендар звільняється з роботи, отримує повідомлення про звільнення або якщо закінчується строковий трудовий договір. У таких випадках термін попередження становить 3 місяці для кімнати та 6 місяців для квартири. Це правило також стосується строкових договорів оренди.

Протягом перших 8 тижнів після закінчення трудових відносин орендар може розірвати договір оренди, і розірвання набуває чинності негайно. Винятком є те, що повідомлення за 3 або 6 місяців призначене для орендарів, які втратили роботу та змушені переїхати в інше місце, наприклад, через нову роботу.

Оскільки ст. 50 Закону про оренду містить виняток із принципу закону про оренду, згідно з яким строкові оренди не можуть бути розірвані протягом періоду оренди, ми радимо сторонам звернутися до служби підтримки орендарів для подальшої консультації та допомоги.

 

Чи може орендодавець самостійно здійснити виселення орендаря?

Орендодавець не має права самостійно здійснювати виселення орендаря, якщо той відмовляється звільнити приміщення, навіть якщо йому було надіслано письмове повідомлення про розірвання договору оренди.

Якщо орендодавець вирішить виселити орендаря самостійно, без подання позову про виселення, він може бути визнаний винним у порушенні недоторканності житла відповідно до статті 231 Загального  кримінального кодексу (ісл. Almenn hegningarlög).

Якщо орендодавець хоче розпочати процедуру виселення, йому необхідно подати позов до суду. Після того як суд схвалить цей позов, він передається до окружного комісара, який дає дозвіл на виселення.

Лише після цього орендодавець має право здійснити виселення під наглядом окружного комісара (ісл. Sýslumaðurinn).