Réttindi og skyldur – Leigjendaaðstoðin

Afnot og umgengni

Almenna reglan

Í 41. gr. húsaleigulaganna er fjallað um aðgang leigusala að leigðu húsnæði. Leigusali á rétt á aðgangi að leiguhúsnæði en þó með hæfilegum fyrirvara og í samráði við leigjanda í þeim tilgangi að láta framkvæma úrbætur á húsnæðinu en einnig til eftirlits með ástandi húsnæðisins og meðferð leigjanda á því. Aðilar leigusamnings bera gagnkvæmar tillitsskyldur gagnvart hver öðrum og því kæmi varla til álita að leigusali gæti komið í vikulegar heimsóknir til að fylgjast með umgengni leigjandans. Einnig hefur leigusali rétt á því að sýna húsnæðið hugsanlegum leigjendum eða kaupendum þegar sex mánuðir eða minna eru eftir af leigusamningi. Leigusali má ekki fara inn í húsnæðið nema leigjandi eða umboðsmaður hans sé viðstaddur, nema leigjandi samþykki það sérstaklega. Hér þarf því að taka inn í reikninginn að leiguhúsnæðið er heimili leigjandans og nýtur friðhelgi sem slíkt.

Getur leitt til riftunar

Í 18. gr. laganna er fjallað um skyldu leigjanda til að fara vel með hið leigða húsnæði og í samræmi við umsamin afnot. Ef leigjandi, þeir sem búa með honum eða gestir hans, valda tjóni á húsnæðinu og bæta ekki úr því er leigusala heimilt að láta viðgerð fara fram á kostnað leigjanda að undangengnu áliti úttektaraðila. Þegar svo háttar til er leigjanda skylt að veita leigusala og þeim sem hann kann að ráða til viðgerðarinnar aðgang að hinu leigða. Ef leigjandi meinar leigusala eða öðrum, án gildra ástæðna, aðgangi að húsnæðinu þegar um er að ræða slíka viðgerð getur það leitt til riftunar leigusamnings sbr. 7. tölul. 1. mgr. 61. gr.

Sýning húsnæðis

Á síðustu sex mánuðum leigutímabils er leigusala heimilt að sýna væntanlegum kaupendum eða leigjendum hið leigða húsnæði í ákveðinn tíma á dag, þó ekki meira en tvær stundir hverju sinni. Jafnan skal tilkynna um slíka heimsókn með minnst eins sólarhrings fyrirvara. Við sýningu húsnæðisins skal leigjandi eða umboðsmaður hans jafnan vera viðstaddur. Aðilum er þó heimilt að semja sín á milli um aðra tilhögun.

Húsreglur og umgengni leigjenda

Í hvað má nýta leiguhúsnæðið?

Leigjanda er einungis heimilt að nota leiguhúsnæðið eins og samið var um. Ef leigjandi óskar eftir því að setja upp hillur eða annað sem krefst þess að borað eða neglt sé í veggi þarf skriflegt leyfi leigusala. Þetta á einnig við um allar breytingar, endurbætur og ef leigjandi vill skipta um læsingu á hinu leigða. Ber leigjanda og leigusala einnig að gera samkomulag um skiptingu kostnaðar og ef við á hvernig skuli fara með viðbætur að leigutíma loknum.

Umgengni leigjanda

Leigjandi skal í hvívetna fara með leiguhúsnæðið á þann hátt sem samræmist góðum venjum um meðferð húsnæðis og fyrirhuguðum notum þess.

Leigjandi skal án tafar tilkynna leigusala um þau atriði utan húss eða innan sem þarfnast lagfæringar eða viðhalds.

Leigjanda er skylt að ganga vel og snyrtilega um hið leigða húsnæði og gæta settra reglna og góðra venja um hreinlæti, hollustuhætti og heilbrigði.

Leigjandi skal fara að viðteknum umgengnisvenjum og gæta þess að raska ekki eðlilegum afnotum annars fólks sem hefur afnot af húsinu eða valda því óþægindum eða ónæði.

Hafi umgengnisreglur verið settar í fjöleignarhúsi er leigjanda skylt að fara eftir þeim, enda skal kynna leigjanda slíkar reglur.

Leigusali getur öðlast rétt til að rifta samningi gæti leigjandi ekki að því að góð regla og umgengni haldist í eigninni, en leigusali þarf þó vitaskuld að gæta að formreglum laganna og senda áminningu sbr. 8. tölul. 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaganna.

Umgengni annarra

Leigusala er skylt að hlutast til um að aðrir þeir sem afnot hafa af húsi því sem hið leigða húsnæði er í fari að settum umgengnisreglum á þann veg að hagsmunir leigjanda séu tryggðir.

Samkvæmt þessu er gert ráð fyrir að leigjendur leiti til leigusala valdi aðrir íbúar í húsinu ónæði eða brjóti gegn reglum laga um fjöleignarhús. Þetta er eðlileg regla þar sem eigandi húsnæðis/leigusali á aðild að húsfélagi en leigjandi ekki og því er auðveldara fyrir leigusalann að koma á framfæri kvörtunum og knýja fram breytingar s.s. á húsreglum. Húsfundur getur þó heimilað leigjendum að sækja fundi um málefni húsfélags, en þeir hafa hvorki atkvæðis- né tillögurétt. Leigjendur ættu að gera leigusala skriflega viðvart telji þeir sig verða fyrir óþægindum vegna annarra íbúa. Vanræki leigusali að bregðast við getur það svo skapað leigjanda rétt til riftunar.

Ástand leiguhúsnæðis

Ástand leiguhúsnæðis við afhendingu

Í húsaleigulögum segir eftirfarandi um það í hvernig ástandi húsnæði skuli vera við afhendingu:

Leiguhúsnæði skal, þegar það er afhent leigjanda, vera í því ástandi sem almennt er talið fullnægjandi miðað við fyrirhugaða notkun þess og staðsetningu. Húsnæðið skal við afhendingu vera hreint, rúður heilar, læsingar og rofar virkir, hreinlætis-, hitunar- og heimilistæki sem teljast fylgifé húsnæðis í lagi, sem og vatns- og frárennslislagnir, reykskynjari og slökkvitæki. Þá skal leiguhúsnæði að öðru leyti fullnægja kröfum um brunavarnir sem fram eru settar í lögum og reglugerðum. Húsnæði, sem leigt er til íbúðar, skal fylgja það fylgifé (fylgifé gæti t.d. verið eldavél, innréttingar o.s.frv.) sem var til staðar við sýningu þess sé ekki sérstaklega samið um annað.

Ef hið leigða húsnæði er ekki í samræmi við þetta þegar leigjandi tekur við því er nauðsynlegt fyrir leigjanda að kvarta sem fyrst skriflega en í lögunum segir:

Nú kemur í ljós að hið leigða húsnæði er ekki í því ástandi sem leigusamningur greinir eða leigjandi hlaut að mega gera ráð fyrir og skal leigjandi þá innan fjögurra vikna frá afhendingu gera leigusala skriflega grein fyrir aðfinnslum sínum og segja til um hverra úrbóta er krafist. Að öðrum kosti telst leigjandi una húsnæðinu. Leigjandi skal gera leigusala skriflega grein fyrir göllum sem síðar koma fram á húsnæðinu og voru ekki sýnilegir við venjulega athugun, innan 14 daga frá því hann varð þeirra var.

Það er afar mikilvægt fyrir leigjendur að fylgja formreglum laganna og kvarta sem fyrst, skriflega, telji þeir eitthvað athugavert við ástand eignarinnar þegar þeir taka við henni. Ef til að mynda frágangur íbúðar er óásættanlegur, eða eldavél sem var í eigninni við sýningu hennar fylgir ekki með eigninni við afhendingu er um að ræða atriði sem leigjanda ættu að vera strax ljós. Gæti hann þess ekki að kvarta innan 4 vikna er hins vegar litið svo á að hann sætti sig við eignina. Komi gallar í ljós síðar á leigutímanum er þó vitaskuld hægt að kvarta, en það þarf þó að gera innan 14 daga frá því gallanna verður vart.

Leigjandi þarf að senda kvörtun sína til leigusala skriflega. Fyrir öllu er að leigjandi geti sýnt fram á að hann hafi sent kvörtun. Kvörtun í tölvupósti telst skrifleg kvörtun.

Eftir að leigjandi hefur kvartað ber leigusala svo skylda til að bregðast við en í húsaleigulögum segir:

Hefjist leigusali ekki handa við að bæta úr annmörkum á húsnæðinu innan fjögurra vikna frá því að honum barst skrifleg tilkynning er leigjanda heimilt að ráða bót á þeim og draga frá leigunni þann kostnað sem af hlýst, enda hafi hann fyrst aflað samþykkis úttektaraðila,

Hafi leigusali ekki bætt úr annmörkum á húsnæðinu innan átta vikna frá því að tilkynning barst honum og leigjandi ekki neytt réttar síns er leigjanda heimilt að rifta leigusamningnum, enda sé um verulega annmarka að tefla miðað við fyrirhuguð not leigjanda af húsnæðinu.

Leigjandi á kröfu til hlutfallslegrar lækkunar á leigu meðan eigi hefur verið bætt úr annmörkum á hinu leigða húsnæði.

Úttektaraðili metur lækkun leigunnar óski leigjandi eða leigusali eftir því en rétt er þó aðilum að bera mat hans undir kærunefnd húsamála, sbr. 85. gr.

Mikilvægt er að leigjandi hætti ekki að greiða leigu ef hann telur að leigusali sé ekki að uppfylla sínar skyldur skv. húsaleigulögunum. Hætti leigjandi að greiða leigu gæti það leitt til þess að leigusali geti rift með lögmætum hætti og leigjandi orðið bótaskyldur gagnvart honum.

Er leiguíbúð óíbúðarhæf?

Í húsaleigulögum er m.a. kveðið á um að leiguhúsnæði skuli við afhendingu vera hreint og í því ástandi sem almennt er talið fullnægjandi. Telji leigjandi að húsnæðið sé ekki í viðunandi ástandi skal hann svo skýra leigusala skriflega frá því innan 4 vikna frá afhendingu og gefa honum færi á að bæta úr. Í sumum tilvikum getur svo komið til að húsnæði verði óíbúðarhæft áður en leigjandi tekur við því og fellur þá leigusamningurinn úr gildi. Reikna má með að nokkuð mikið verði að koma til, enda á leigusali almennt rétt á að bæta úr ágöllum sem leigjandi telur vera á eigninni. Það er svo leigjandinn sem þarf að sýna fram á að íbúð sé ekki í þannig ástandi að hægt sé að búa í henni.

Úttektaraðili

Minnst er á úttektaraðila um 20 sinnum í húsaleigulögunum en hvergi í lögunum er hann skilgreindur. Það er því ekki mælt fyrir um að úttektaraðili þurfi að hafa vissa menntun eða reynslu til að framkvæma úttekt. Gera lögin ráð fyrir því að leigusali og leigjandi velji þann aðila sem best er til þess fallinn að sinna þeirri úttekt er liggur fyrir. Það er þó oft þannig að ef þörf er á því að kalla til úttektaraðili t.d. ef leigusali sinnir ekki úrbótaskyldu skv. húsaleigulögunum þá er frekar ólíklegt að leigjandi og leigusali séu að fara að koma sér saman um úttektaraðila ef upp er kominn ágreiningur.

Ef upp kemur sú staða að leigusali og leigjandi ná ekki að koma sér saman um úttektaraðila er ráðlagt að fá óháðan úttektaraðila sem er sérfræðingur á því sviði er úttektar þarfnast. Ef ágreiningur aðila varðar t.d. bilaðan ofn þá væri sérfræðingur á því sviði pípulagningarmeistari. Einnig eru fyrirtæki sem sérhæfa sig í úttektum á leiguhúsnæðum.

Í húsaleigulögunum kemur fram að fyrir afhendingu leiguhúsnæðis og við skil eigi að fara fram úttekt. Óháður úttektaraðili skal annast úttektina óski annar aðili þess og skiptist þá kostnaður við úttektina að jöfnu á milli leigusala og leigjanda. Óski aðilar leigusambands eftir mati úttektaraðila í einhverjum öðrum tilvikum skal sá aðili er óskar hennar greiða kostnaðinn. Aðilum er þó frjálst að semja um annað.

Gerð húsaleigusamnings

Húsaleigusamningur

Um húsaleigusamninga gilda lög nr. 36/1994.

Samningar um leigufjárhæð

Kveðið er á um það í húsaleigulögum að umsamin leigufjárhæð skuli vera sanngjörn og eðlileg í garð beggja aðila. Í greinargerðinni með lögunum segir svo að aðal viðmiðið varðandi það hvað telst sanngjarnt og eðlilegt sé markaðsleiga sambærilegs húsnæðis.

Í lögunum segir m.a. að samningar um leigu á húsnæði skuli vera skriflegir. Ef skriflegur samningur er ekki gerður er munnlegur samningur þó jafn gildur og teljast aðilar þá hafa gert ótímabundinn leigusamning. Lögin gilda því jafnt um munnlega og skriflega samninga. Hins vegar er sjálfsagt og eðlilegt að hafa svo mikilvægan samning alltaf skriflegan. Það er líka skilyrði fyrir því að hægt sé að skrá samning í húsnæðisgrunn og þar með sækja um húsnæðisbætur.

Hægt er að nálgast stöðluð samningseyðublöð á heimasíðu stjórnarráðsins https://www.stjornarradid.is/verkefni/husnaedismal/husaleigumal/

Það sem fram skal koma í leigusamningi er talið upp í 5. gr. laganna en það eru m.a. upplýsingar um leigusala og leigjanda sem og lýsing á hinu leigða, fjárhæð leigu og tilhögun á tryggingarfé. Þegar um leigu á íbúðarhúsnæði er að ræða eru lögin að meginstefnu til ófrávíkjanleg. Það er þannig óheimilt að semja um að leigjandi taki á sig ríkari skyldur og öðlist minni réttindi en lögin kveða á um. Væri í leigusamningi kveðið á um að leigjandi gefi eftir einhver réttindi sín samkvæmt lögunum yrði slíku samningsákvæði því væntanlega vikið til hliðar.

Þó er í lögunum að finna nokkur atriði sem heimilt er að semja sérstaklega um og því ekki óeðlilegt að fjallað sé sérstaklega um þau atriði í leigusamningum. Þessi atriði eru sérstaklega tiltekin á staðlaða samningseyðublaðinu en þau eru helst eftirfarandi:

Heimilt er að semja um að leigufjárhæð breytist með ákveðnum hætti á leigutímanum. Um samninga sem gerðir eru eftir 1. september 2024 gilda þó strangari reglur um heimildir til breytinga. Samkvæmt þeim má t.a.m. ekki vísitölutengja leigufjárhæð þegar um tímabundna samninga er að ræða sem eiga að gilda 12 mánuði eða skemur.
Ef gerður er tímabundinn leigusamningur þá fellur hann úr gildi á tilsettum tíma og almennt er ekki hægt að segja honum upp á leigutímanum. Þó er heimilt að semja um að slíkum samningi megi segja upp, með a.m.k. þriggja mánaða uppsagnarfresti, á grundvelli sérstakra forsendna en þær þarf þá að tilgreina sérstaklega í leigusamningi.
Í lögunum er fjallað sérstaklega um hvernig viðhaldi á leiguíbúð skuli háttað – þ.e. hvaða atriði leigjandi eigi að sjá um og hvaða atriði leigusali eigi að sjá um. Það er þó heimilt að semja um að leigjandi taki að sér meira viðhald á eigninni en honum er skylt samkvæmt lögum. Ekki er gerð krafa um að leigufjárhæð lækki samhliða því þegar leigjandi sinnir viðhaldi sem leigusali hefði annars átt að sinna. Þannig geta aðilar samið um að leigjandi taki að sér að mála leiguhúsnæði annað hvort á miðju leigutímabili eða að loknum leigutíma. Vilji aðilar semja um aðra tilhögun en segir í lögunum þarf að koma nákvæmlega fram í samningi hvað leigjandi tekur að sér að gera í tengslum við viðhald eignarinnar.
Í lögunum er sérstaklega fjallað um það hvernig rekstrarkostnaður vegna leiguíbúðar skuli skiptast milli leigjanda og leigusala. Heimilt er að semja um aðra skiptingu ef aðilar vilja en það þarf þá að koma skýrt fram í samningnum hvernig þessi kostnaður eigi að skiptast.

Telji væntanlegir leigjendur að eitthvað sé athugavert við leigusamninginn eða vilji þeir fá frekari skýringar á einstökum ákvæðum samnings er sjálfsagt að taka samninginn heim fyrir undirskrift og láta annan aðila lesa hann yfir.

Tryggingafé

Algengt er að leigusali geri kröfu um að lögð sé fram trygging við upphaf leigutíma. Tryggingin má ekki vera hærri en sem nemur þriggja mánaðar leigu. Leigjandi getur lagt tryggingarfé inn á leigusala sem skal geyma tryggingarféð á sérgreindum óbundum reikningi hjá viðskiptabanka eða sparisjóði sem ber svo háa vexti sem kostur er. Leigjandi getur hafnað því að reiða fram tryggingu í formi greiðslu til leigusala að því gefnu að hann bjóði fram í staðinn annars konar tryggingu sem er að mati leigusala fullnægjandi. Tryggingu er ætlað að tryggja réttar leigugreiðslur sem og mögulegt tjón á hinu leigða.

Leigjandi getur boðið fram ábyrgðaryfirlýsingu banka eða samsvarandi aðila, sjálfskuldaábyrgð þriðja aðila, eins eða fleiri. Einnig er hægt að bjóða fram leigugreiðslu- og viðskilnaðartryggingu sem leigjandi kaupir hjá viðurkenndu tryggingarfélagi.

Leigusali má ekki ráðstafa tryggingarfénu eða taka af því nema með samþykki leigjanda nema að fyrir liggi endanlega niðurstaða um bótaskyldu. Leigusala er þó heimilt að ráðstaða tryggingarfénu til greiðslu vangoldinnar leigu, bæði á leigutíma og við lok hans.

Leigusali skal svo fljótt sem verða má, og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis, gera skriflega kröfu í tryggingarféð eða hafa uppi áskilnað um það. Hafi leigusali ekki gert skriflega kröfu í tryggingarféð að fjórum vikum liðnum skal hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum og dráttarvöxtum frá því tímamarki.

Geri leigusali skriflega kröfu í tryggingarféð á innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis skal leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða samþykki kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku hennar. Hafni leigjandi kröfu leigusala, ber leigusala að leggja ágreininginn fyrir kærunefnd húsamála eða höfða mál um bótaskyldu leigjanda innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni að öðrum kosti skal hann skila tryggingarfénu án ástæðulauss dráttar.

Framangreind framkvæmd og tímamörk gilda jafnframt ef um er að ræða annars konar tryggingu eða bankaábyrgð.

Sé ágreiningur um bótaskyldu lagður fyrir kærunefnd húsamála eða dómstóla skal tryggingarféð vera áfram í vörslu leigusala þar til endanlega niðurstaða um bótaskyldu liggur fyrir.

Athugið!

Ef húsaleigusamningur var gerður fyrir 22. júní 2016 gilda ekki sömu reglur og hér að ofan.

Leigusali hafði áður tvo mánuði þar til hann þurfti að taka afstöðu til þess hvort gera ætti kröfu í tryggingarfé vegna skemmda á íbúð af völdum leigutaka. Þetta tímabil hefur nú verið stytt í fjórar vikur. Þó ber leigusala sem fyrr að gera kröfu í tryggingarfé eins fljótt og kostur er.

Húsnæðisbætur

Leigjendur
geta sótt um húsnæðisbætur hjá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun HMS. Tilgangur
með húsnæðisbótum er að aðstoða leigjendur með mánaðarlegum greiðslum. Upphæð
húsnæðisbóta fer eftir tekjum, eignum, leiguverði og fjölda fólks á heimilinu. Umsækjandi
þarf að uppfylla tiltekin skilyrði til þess að vera hæfur til þess að fá
húsnæðisbætur og er hægt að finna slík skilyrði inn á heimasíðu HMS. Eitt af
slíkum skilyrðum er að umsækjandi þarf að vera aðili að leigusamningi sem er
a.m.k. til þriggja mánaða og hefur verið skráður í Húsnæðisgrunn HMS.

Hægt er
að sjá nánari upplýsingar um húsnæðisbætur hér (https://hms.is/husnaedi/husnaedisbaetur)

Skriflegar tilkynningar

Í þeim tilvikum er húsaleigulögin kveða á um að beiðni eða krafa eigi að vera skrifleg er mjög mikilvægt að fylgja því til að réttaráhrif haldist. Samskipti á rafrænu formi uppfylla skilyrði þess að vera skrifleg.

Aðilum leigusamnings er því ráðlagt að hafa öll samskipti, sem áhrif geta haft á réttarsamband aðila, skrifleg frá upphafi til enda leigusambands til að koma í veg fyrir síðari ágreining.

Á heimasíðu stjórnarráðsins: https://www.stjornarradid.is/verkefni/husnaedismal/husaleigumal/ er að finna sýnishorn af ýmsum tilkynningum sem fara milli aðila leigusamnings og er leigjendum ráðlagt að styðjast við þau hvað texta varðar en hægt er að senda tilkynningar t.a.m með rekjanlegum tölvupósti eða ábyrgðarpósti. Ef skrifleg orðsending er send með tryggilegum og sannanlegum hætti er það nóg til þess að hún hafi áhrif jafnvel þó móttakandi tilkynningarinnar vilji meina að hún hafi aldrei borist honum.

Þinglýsing leigusamninga

Er þörf á að þinglýsa leigusamningi?

Í 4. gr. húsaleigulaga kemur fram að leigusamningur um húsnæði skuli vera skriflegur. Í 10. gr. húsaleigulaga kemur fram að munnlegur leigusamningur er jafngildur skriflegum og ef aðilar hafa vanrækt að gera skriflegan leigusamning þá teljist þeir hafa gert munnlegan, ótímabundinn samning. Munnlegum samningi er að sjálfsögðu ekki hægt að þinglýsa. Það er því ekki skilyrði fyrir gildi húsaleigusamnings, hvort sem hann er munnlegur eða skriflegur, að honum sé þinglýst.. Geri aðilar skriflegan leigusamning er sá samningur að fullu gildur á milli þeirra og þarfnast hann ekki þinglýsingar. Þinglýsing leigusamnings hefur því ekki áhrif á samband leigjanda og leigusala, heldur hefur þinglýsing þann tilgang að vernda ákveðin réttindi leigjanda gagnvart þriðja manni, t.d. grandlausum kaupanda eða skuldheimtumönnum leigusala.

Hvenær er þörf á að þinglýsa leigusamningi?

Húsaleigulögin mæla fyrir um lágmarksréttindi og hámarksskyldur leigjanda. Ekki er heimilt að semja um að leigjandi taki á sig meiri skyldur og öðlist minni réttindi en lögin mæla fyrir um. Sé leigusamningur í alla staði í samræmi við húsaleigulögin, er ekki þörf á að þinglýsa slíkum samningi enda eru réttindi leigjanda samkvæmt húsaleigulögum gild gagnvart sérhverjum án þinglýsingar, þ.á.m. gagnvart kaupanda og skuldheimtumönnum. Ef hins vegar samið er um meiri réttindi leigjanda en leiðir af húsaleigulögum, þá þarf að þinglýsa slíkum samningi til þess að þau ákvæði sem mæla fyrir um meiri rétt leigjandans haldi gildi sínu gagnvart þriðja manni, t.d. gagnvart grandlausum kaupanda. Sé slíkum leigusamningi ekki þinglýst geta auknu réttindin glatast en hins vegar heldur leigjandi alltaf þeim lágmarksréttindum sem leiða af húsaleigulögum. Í slíkum tilfellum glatast ekki leigusamningurinn allur, heldur aðeins þau auknu réttindi sem þurfti að þinglýsa.

Rafræn skráning leigusamnings

Í byrjun árs 2023 tóku gildi breytingar á húsaleigulögum. Áður fyrr var forsenda þess að leigjandi gæti sótt húsaleigubætur að leigusamningurinn væri þinglýstur. Nú er hægt að skrá leigusamning rafrænt í leiguskrá í gegnum vefsvæði HMS. Leiguskrá er hluti af Húsnæðisgrunni HMS sem heldur utan um gögn og upplýsingar um húsnæðismál. Leiguskránni er ætlað að halda utan um leigusamniga og breytingar á leigufjárhæð svo og afskráningu leigusamninga samkvæmt húsaleigulögum. Með rafrænni skráningu leigusamnings er t.d. notast við rafræna undirritun, ekki er þörf á vottun tveggja aðila og ekki er lengur gerð krafa um þinglýsingu fyrir leigjendur sem munu sækja um húsnæðisbætur.

Sjá upplýsingar um rafræna skráningur hér (https://hms.is/husnaedi/leigumal/leiguskra)

Leigjendaaðstoðin hvetur þá sem gera tímabundinn leigusamning til lengri tíma en 12 mánaða eða ótímabundinn leigusamning með auknum uppsagnarfresti, þ.e. lengri en 6 mánuðir, til að þinglýsa leigusamningum til að réttaráhrif haldist gagnvart grandlausum kaupanda leiguhúsnæðis. Þetta þýðir að ef slíkum samningi hefur ekki verið þinglýst er nýr eigandi leiguhúsnæðis ekki bundin af samningnum. Gilda þá uppsagnarákvæði skv. húsaleigulögum.

Framsal eða framleiga

Í húsaleigulögunum segir eftirfarandi um framsal og framleigu:

gr. Óheimilt er leigjanda að framselja leigurétt sinn eða framleigja hið leigða húsnæði án samþykkis leigusala, nema annað leiði af ákvæðum þessa kafla.

Það telst ekki framsal á leigurétti eða framleiga þótt leigjandi heimili nákomnum skyldmennum eða venslamönnum sínum búsetu í hinu leigða húsnæði ásamt sér eða fjölskyldu sinni, enda haldist fjöldi heimilisfólks innan eðlilegra marka miðað við stærð og gerð leiguhúsnæðisins.

Áður en þetta bann er skoðað nánar er nauðsynlegt að skýra hugtökin framsal leiguréttar annars vegar og framleigu hins vegar en um tvennt ólíkt er að ræða. Framleiga er það þegar leigjandi leigir öðrum aðila annað hvort alla húseignina eða hluta hennar. Leigjandinn er þá í raun leigusali gagnvart þeim sem framleigir. Upphaflegi leigjandinn er því áfram ábyrgur gagnvart upphaflegum leigusala enda samningur þeirra á milli í fullu gildi. Ætla má að það sé helst þegar um atvinnuhúsnæði er að ræða að aðilar semji um að leigjandinn megi framleigja, ýmist þá eignina í heild eða hluta, en þó er hugsanlegt að framleiga geti komið til álita þegar um íbúðarhúsnæði er að ræða, e.t.v. þá þannig að upphaflegur leigjandi leigi öðrum aðila bílskúr eða aukaíbúð í fasteigninni eða einstakt herbergi. Einnig getur komið til að leigjandinn flytji úr eigninni og leigi hana áfram til annars aðila, en hann er þá sjálfur ábyrgur vegna leigugreiðslna og annars gagnvart leigusala. Framleiga er þó ekki heimil án samþykkis leigusala og getur leitt til þess að leigusali öðlast rétt til að rifta samningnum.

Framsal leiguréttar felur hins vegar í sér að nýr leigjandi tekur við öllum réttindum og skyldum fyrri leigjanda.

Leigufjárhæð

Reglur um leigufjárhæð

Í VII. kafla húsaleigulaga er fjallað um greiðslu leigufjárhæðar og tryggingar tengdar leigusamningi. Ekki er í lögunum kveðið á um hver húsaleigufjárhæðin eigi að vera heldur er aðilum frjálst að semja um hana. Þó segir að umsamin fjárhæð skuli vera sanngjörn og eðlileg í garð beggja aðila. Þá segir einnig að aðilum sé heimilt að semja um hvort og með hvaða hætti leiga komi til með að breytast á samningstímanum en algengt er að leigufjárhæð breytist í takt við vísitölu neysluverðs.

Húsaleigu skal greiða fyrsta hvers mánaðar fyrir fram fyrir einn mánuð í senn, nema um annað sé samið. Beri gjalddaga upp á frídag skal greiðsla leigu fara fram næsta virka dag.

Þess ber að geta að leigufjárhæð sem greidd er í upphafi mánaðar er eina fyrirframgreiðslan sem heimil er í húsaleigulögunum ef leigusamningur er gerður eftir 22. júní 2016.

Samningar um leigufjárhæð

Hækkun leigufjárhæðar

Í húsaleigulögum er leigjendum tryggður ákveðinn lágmarksréttur og eru lögin að meginstefnu til ófrávíkjanleg þegar kemur að íbúðarhúsnæði. Ef leigusali vill gera breytingar á gildandi samningi, t.d. hækka leigufjárhæð, þurfa slíkar breytingar að vera samþykktar af leigjanda eða þá þannig að uppsagnarfrestur líði þar til breytingarnar taka gildi. Í lögunum er að finna reglur um lok leigusamnings, en í 56. gr. kemur fram að uppsagnarfestur ótímabundins samnings sé að lágmarki sex mánuðir. Tímabundnir samningar falla að jafnaði niður þegar samningstíma er lokið og er að meginstefnu til ekki unnt að segja upp slíkum samningi.

Um húsaleigusamninga sem gerðir eru eftir 1. september 2024 gilda mun strangari reglur um allar breytingar á leigufjárhæðum. Sé um tímabundinn samning að ræða sem gildir í 12 mánuði eða skemur má t.a.m. ekki vísitölutengja leigufjárhæðina. Allar aðrar breytingar þurfa svo að byggja á sérstökum forsendum og rökstuðningi sem fjallað er um í 37. gr. a-c í húsaleigulögum. Þær kveða á um heimild til breytinga á leigufjárhæð þegar samningur hefur að lágmarki gilt í 1 ár. Slíkar tillögur þurfa að byggja á þeim grundvelli að rekstarkostnaður fasteignar hafi hækkað eða að leigufjárhæð sé undir markaðsleigu. Auk þess þurfa þær að berast gagnaðila að minnsta kosti þremur mánuðum áður en þær skulu taka gildi.

Sé leigufjárhæð hærri en nemur markaðsleigu getur leigjandi á sama grunni farið fram á lækkun leigufjárhæðar.

Náist ekki samkomulag milli aðila um breytingar á leigufjárhæð getur samningi verið sagt upp eða ágreiningur borinn undir kærunefnd húsamála. Slíkum ágreiningsmálum skal skotið til nefndarinnar innan 30 daga frá móttöku og sæta málin sérstakri flýtimeðferð hjá nefndinni.

Um forgangsrétt leigjanda er fjallað í X. kafla húsaleigulaga. Þar segir að leigjandi íbúðarhúsnæðis skuli að umsömdum leigutíma loknum hafa forgangsrétt til leigu íbúðar svo lengi sem íbúðarhúsnæðið sé áfram á leigumarkaði í að minnsta kosti eitt ár. Ef eini tilgangur uppsagnar er sá að hækka leigugreiðslur og gera nýjan samning verður að telja því skilyrði fullnægt. Í lögunum eru hins vegar taldar upp ýmsar undantekningar frá meginreglunni. Forgangsrétturinn gildir t.a.m. ekki þegar leigusali tekur húsnæðið til eigin nota, ef leigjandi hefur gerst sekur um vanefndir eða brot á leigutíma sem varðað gátu riftun leigusamnings o.fl. Verður að telja að fæstar þessar undantekningar geti átt við ef tilgangur uppsagnar er eingöngu sá að hækka fjárhæð leigunnar. Ef leigjandi ætlar að notfæra sér forgangsréttinn þarf að tilkynna leigusala það skriflega og sannanlega með að minnsta kosti þriggja mánaða fyrirvara áður en leigusamningur rennur út. Þá segir í lögunum að leigugjald hins nýja samnings eigi að vera sanngjarnt og eðlilegt í garð beggja aðila. Líkur eru á því að sú leigufjárhæð sem áður var í gildi milli aðila hafi verið sanngjörn og þyrfti leigusali í raun að sýna fram á að svo hafi ekki verið ef hann ætlar sér að hækka leigugreiðslur í tengslum við hinn nýja samning. Ef leigusali getur ekki sýnt fram á að gamla leigufjárhæðin hafi verið ósanngjörn getur hann því ekki hækkað leiguna.

Sé um að ræða samning sem gerður var eftir 1. september 2024 hvílir tilkynningarskylda um beitingu forgangsréttarins á leigusala í stað leigjanda.

Lok leigusamnings

Að skila leiguíbúð

Leigusambandi getur lokið með uppsögn, á tilteknum degi sé um tímabundinn samning að ræða, eða ef samningi er rift þarf leigjandi auðvitað að skila eigninni.

Í húsaleigulögum kemur fram að leigjandi þurfi að skila eign ekki síðar en kl. 13.00 daginn eftir að uppsagnarfresti á ótímabundnum samningi lýkur. Ekki kemur fram í lögunum hvaða regla gildir um eignir sem hafa verið leigðar með tímabundnum samningi en væntanlega er eðlilegt að miða við sömu tímamörk. Nákvæm tímasetning skila byggist þó að jafnaði á samkomulagi milli leigjanda og leigusala en ef leigjandi skilar íbúð of seint gæti hann þurft að borga áframhaldandi leigu.

Þegar íbúð er skilað á hún að vera hrein og í sama ástandi og hún var þegar leigjandi tók við henni, fyrir utan eðlilegt slit. Leigjanda er almennt óheimilt að ráðast í framkvæmdir eða breytingar á leiguhúsnæði nema með samþykki leigusala og þá þarf einnig að semja um hvað verði um endurbæturnar þegar leigjandi flytur út, þ.e. hvort leigusali muni borga eitthvað fyrir þær o.s.frv. Ef leigjandi tekur með sér innréttingar eða annað slíkt sem hann hefur komið fyrir í íbúðinni þarf hann að gæta þess að koma húsnæðinu í sama ástand og það var áður.

Við skil eignar þarf leigjandi að skila öllum lyklum að eigninni, og ef hann hefur sjálfur lagt í kostnað við að skipta um læsingar ber honum samt að skila öllum lyklum og á ekki rétt á greiðslu frá leigusala vegna þess. Þess ber að geta að leigjandi þarf að fá leyfi frá leigusala hyggist hann skipta um læsingar á hinum leigða.

Það er alls ekki óalgengt að í samningi aðila um íbúðarhúsnæði séu ákvæði um að leigjandi skuli sjá um að mála íbúðina áður en henni er skilað. Almennt á leigusali að sjá um allt viðhald. Af því leiðir einfaldlega að leigusali á að sjá um að mála veggi íbúðarinnar þegar nýr leigjandi flytur inn. Einnig á leigusali að sjá um viðhald á íbúðinni með hæfilegu millibili, þ.e. mála veggi hennar o.s.frv. Leigjandi á þannig ekki að mála íbúðina þegar hann skilar henni af sér nema veggir íbúðarinnar hafi orðið fyrir tjóni sem teljast ekki eðlileg slit. Sem dæmi um tilvik þar sem eðlilegt er að leigjandi sjái um málun vegna skemmda mætti nefna vegg sem væri með mörgum götum eftir hillur og upphengt sjónvarpstæki. Það væri e.t.v. eðlilegt að leigjandi lagfæri slík göt og máli yfir veggi sem líta þannig út. Veggi sem eru í eðlilegu ástandi og eðlilega slitnir miðað við leigutíma ætti leigjandi ekki að þurfa að mála nema um annað sé samið í leigusamningi.

Sé leigufjárhæð hærri en nemur markaðsleigu getur leigjandi á sama grunni farið fram á lækkun leigufjárhæðar.

Uppsögn ótímabundins leigusamnings

Ef leigusamningur er ótímabundinn, þ.e. tekur gildi á ákveðnum degi en ekki tekið fram hvenær honum lýkur, er bæði leigjanda og leigusala heimilt að segja honum upp. Uppsögnin þarf að vera skrifleg, skýr og send með sannanlegum hætti, t.a.m. með ábyrgðarpósti eða tölvupósti. Á heimasíðu félagsmálaráðuneytisins er að finna sýnishorn af uppsögn ótímabundins leigusamnings og er leigjendum eindregið ráðlagt að nota það sem fyrirmynd vilji þeir segja samningi upp.

Uppsagnarfrestur ótímabundins leigusamnings á íbúðarhúsnæðier sex mánuðir að beggja hálfu.
Uppsagnarfrestur ótímabundins leigusamnings er þrír mánuðiraf beggja hálfu á einstökum herbergjum.
Uppsagnarfrestur ótímabundins leigusamnings vegna geymsluskúraog þess háttar húsnæðis er einn mánuður að beggja hálfu.

Vilji leigjandi segja upp ótímabundnum leigusamningi þarf því að senda skriflega uppsögn og hefst sex mánaða fresturinn fyrsta dag næsta mánaðar eftir að uppsögn er send. Þetta þýðir að ef uppsögn er send 20. janúar byrjar uppsagnarfrestur að líða 1. febrúar og lýkur 31. júlí. Í því tilviki á leigjandi að vera búinn að ljúka rýmingu og frágangi kl. 13.00 þann 1. ágúst.

Athugið!

Ef húsaleigusamningur var gerður fyrir 22. júní 2016 gildir eftirfarandi um uppsögn ótímabundins samnings:

Uppsagnartími er einn mánuður af beggja hálfu (þ.e. af hálfu bæði leigjanda og leigusala) á einstökum herbergjum, geymsluskúrum og þess háttar húsnæði til hvers sem það er notað.

Uppsagnartími er sex mánuðir af beggja hálfu á íbúðum, en íbúð telst hvert það húsnæði þar sem fjölskylda getur haft venjulega heimilisaðstöðu. Hafi leigjandi haft íbúð á leigu lengur en fimm ár skal uppsagnarfrestur af hálfu leigusala vera eitt ár.

Uppsagnartími er sex mánuðir af beggja hálfu á atvinnuhúsnæði fyrstu fimm ár leigutímans, níu mánuðir næstu fimm ár og síðan eitt ár eftir tíu ára leigutíma.

Athugið

Ef húsaleigusamningur var gerður þann 1. september 2024 eða síðar er leigusala eingöngu heimilt að segja upp ótímabundnum samningi að uppfylltum ákveðnum skilyrðum. Í 55. gr. a. í húsaleigulögum eru skilyrði upptalin. Telji leigjandi skilyrði fyrir uppsögn ekki uppfyllt getur hann borið lögmæti uppsagnarinnar undir kærunefnd húsamála. Hér að neðan má finna almennu skilyrði leigusala fyrir uppsögn á ótímabundnum samningi;

1. Ef hið leigða húsnæði er í sama húsi og leigusali býr í sjálfur.

2. Ef íbúð er leigð með húsgögnum að öllu eða verulegu leyti nema um sé að ræða leigusala sem leigir út samtals þrjár eða fleiri sérgreindar íbúðir og/eða herbergi.

3. Ef leigusali tekur húsnæði til eigin nota.

4. Ef leigusali ráðstafar eða hyggst ráðstafa húsnæðinu til a.m.k. eins árs til skyldmenna í beinan legg, kjörbarna, fórsturbarna, systkina, systkinabarna eða tengdarforeldra.

5. Ef leigusali hyggst selja húsnæðið á næstu sex mánuðum eftir lok leigutíma. Er aðilum þá heimilt, þrátt fyrir önnur ákvæði laga þessara, að semja um lok leigutíma með ákveðnum skilyrðum og rýmingu þegar húsnæðið verður afhent nýjum eiganda.

6. Ef fyrirhugaðar eru verulegar viðgerðir, endurbætur eða breytingar á húsnæðinu á næstu sex mánuðum frá lokum leigutímans sem gera húsnæðið óíbúðarhæft um a.m.k. tveggja mánaða skeið að mati úttektaraðila, sbr. XIV. kafla. Er aðilum þá heimilt, þrátt fyrir önnur ákvæði laga þessara, að semja um lok leigutíma með ákveðnum skilyrðum og rýmingu þegar viðgerðir, endurbætur eða breytingar hefjast.

7. Ef leigjandi er starfsmaður leigusala og hefur fengið afnot af húsnæði eða hluta húsnæðis til íbúðar vegna þess starfs og leigjandi lætur af störfum að eigin ósk, honum er sagt upp eða vikið úr starfi eða fyrir fram umsömdum ráðningartíma lýkur.

8. Ef leigjandi hefur á leigutímanum gerst sekur um vanefndir eða brot sem varðar gátu riftun.

9. Ef leigjandi hefur á annan hátt vanefnt skyldur sínar á þann veg, eða sýnt af sér slíka háttsemi, að eðlilegt megi telja að leigusali vilji ekki leigja honum áfram eða að veigamiklar ástæður að öðru leyti réttlæti uppsögn samningsins.

10. Ef sanngjarnt mat á hagsmunum beggja aðila og aðstæðum öllum réttlætir að öðru leyti uppsögn ótímabundins leigusamnings.

11. Ef leigusali er lögaðili sem ekki er rekinn í hagnaðarskyni og leigjandi uppfyllir ekki lengur lögmæt og málefnaleg skilyrði leigusala fyrir leigu húsnæðis eða veitir ekki nauðsynlegar upplýsingar svo unnt sé að staðreyna hvort hann uppfylli skilyrðin, enda komi fram í leigusamningi að réttur hans til hins leigða sé bundin umræddu skilyrði.

Lok tímabundins leigusamnings

Tímabundnum leigusamningi lýkur á fyrirfram ákveðnum degi án þess að til uppsagnar komi. Þó er heimilt að segja tímabundnum samningi upp, á grundvelli sérstakra forsendna, atvika eða aðstæðna sem skulu þá tilgreind sérstaklega í leigusamningi, með þriggja mánaða fyrirvara, sbr. 2. mgr. 58. gr. húsaleigulaga. Hafa skal í huga að sérstakar forsendur, atvik eða aðstæður geta ekki verið eitthvað sem fjallað er þegar um í húsaleigulögunum. Einnig skal bent á að sönnunarbyrðin fyrir því að uppsögn falli undir sérstakar forsendur, atvik eða aðstæður í leigusamningi hvílir á þeim er heldur því fram.

Ef leigjandi nýtir áfram hið leigða í 8 vikur eftir að samningi eða uppsagnarfresti lýkur og leigusali skorar ekki á hann að rýma húsnæðið á þeim tíma telst vera kominn á ótímabundinn leigusamningur. Leigusali getur gert sams konar kröfu á leigjanda. Þessi aðstaða getur kannski helst komið upp ef aðilar eru sáttir við samninginn og gleyma hreinlega hvenær hann átti að falla úr gildi. Leigjendur ættu þó að hafa í huga að uppsagnarfrestur ótímabundins samnings er sex mánuðir og því eru þeir bundnir af hinum ótímabundna samningi í a.m.k. sex mánuði eftir að 8 vikna millibilstímabili lýkur.

Athugið

Ef húsaleigusamningur var gerður fyrir 22. júní 2016 gildir eftirfarandi um tímabundna og ótímabundna leigusamning að því gefnu að leigusali hafi ekki skorað á leigjanda að rýma hið leigða;

Ef tveir mánuðir líða frá því að leigutíma lauk getur leigjandi og/eða leigusali krafist þess að leigusamningur framlengist ótímabundið.

Athugið

Ef húsaleigusamningur var gerður þann 1. september 2024 eða síðar ber leigusala að tilkynna leigjanda um forgangsrétt hans til áframhaldandi leigu, nema slíkt teljist óþarft, s.s. ef leigjandi sjálfur hefur með sannarlegum hætti lýst því yfir að hann vilji ekki endurnýja samninginn.

Tilkynning um forgangsrétt þarf að berast leigjanda a.m.k. 6 vikum fyrir lok tímabundins samnings. Vanræki leigusali þá skyldu sína telt hann una forgangsrétti leigjandda til endurnýjunar/áframhaldandi leigu.

Sé tilkynning send innan tímamarka verður leigjandi að bregðast við henni innan mánaðar og upplýsa leigusala um hvort hann hyggst nýta forgangsrétt sinn til áframhaldandi leigu.

Forgangsréttur

Leigutaki á forgangsrétt á áframhaldandi leigu að ákveðnum skilyrðum uppfylltum. Algert grundvallarskilyrði er, vilji leigjandi búa áfram í íbúðinni, að hann tilkynni leigusala það skriflega og með sannanlegum hætti, a.m.k. þremur mánuðum áður en samningurinn rennur út. Fallist leigusali ekki á forgangsrétt leigjanda skal hann senda rökstudda synjun innan 14 daga frá því hann fær tilkynningu frá leigjanda. Ef hann gerir það ekki telst hann samþykkja forgangsréttinn nema atvik séu með þeim hætti að slík tilkynning sé óþörf. Það getur t.a.m. átt við ef leigjanda má vera ljóst að hann á, t.a.m. vegna vanefnda á samningi, ekki rétt til áframhaldandi leigu, hvað sem reglum um forgangsrétt líður.

Ef samningur er svo endurnýjaður samkvæmt reglum um forgangsrétt skal leigufjárhæðin vera sanngjörn og eðlileg í garð beggja aðila. Almennt er gengið út frá því að leigufjárhæð í upphaflegum samningi hafi verið eðlileg og sá aðili sem fer fram á hækkun eða lækkun á leigu þarf þá að sýna fram á annað.
Ef leigusali kemur sér svo undan því að virða forgangsréttinn, þ.e. neitar að fallast á forgangsrétt leigjanda án þess að gildar ástæður séu fyrir því, getur hann orðið bótaskyldur gagnvart leigjanda vegna sannanlegs fjártjóns. Erfitt getur verið að sýna fram á að leigusali hafi brotið gegn lögunum og eins getur verið erfitt að sýna fram á fjártjón þegar um íbúðarhúsnæði er að ræða. Þannig kæmi helst til skoðunar kostnaður vegna flutninga sem hefðu verið óþarfir hefði leigusali staðið við sitt, en ekki er hægt að krefjast óþægindabóta t.a.m. á grundvelli þess að börn leigjenda þurfi að skipta um skóla eða þvíumlíkt.

Í 2. mgr. 51. gr. húsaleigulaganna er upptalning á þeim tilvikum er forgangsréttur leigjanda gildir ekki.

Forgangsréttur leigjanda gildir ekki:

Ef um einstaklingsherbergi er að ræða.
Ef hið leigða húsnæði er í sama húsi og leigusali býr í sjálfur.
Ef íbúð er leigð með húsgögnum að öllu eða verulegu leyti.
Ef leigusali tekur húsnæðið til eigin nota.
Ef leigusali ráðstafar eða hyggst ráðstafa húsnæðinu til a.m.k. eins árs til skyldmenna í beinan legg, kjörbarna, fósturbarna, systkina, systkinabarna eða tengdaforeldra.
Ef leigusali hyggst selja húsnæðið á næstu sex mánuðum eftir lok leigutímans. Sé sala þess fyrirhuguð á þeim tíma eða næstu sex mánuðum þar á eftir er aðilum heimilt, þrátt fyrir önnur ákvæði laga þessara, að semja um lok leigutíma með ákveðnum skilyrðum og rýmingu þegar húsnæðið verður afhent nýjum eiganda. Hyggist nýr eigandi leigja húsnæðið út áfram skal leigjandi eiga forgangsrétt að því, en með þeim sömu takmörkunum og gilda samkvæmt öðrum töluliðum þessarar málsgreinar.
Ef verulegar viðgerðir, endurbætur eða breytingar, sem gera húsnæðið óíbúðarhæft að mati úttektaraðila, , um a.m.k. tveggja mánaða skeið, eru fyrirhugaðar á næstu sex mánuðum frá lokum leigutímans.
Ef leigjandi er starfsmaður leigusala og honum hefur verið látið hið leigða húsnæði í té vegna starfsins eða í tengslum við það.
Ef leigjandi hefur á leigutímanum gerst sekur um vanefndir eða brot sem varðað gátu riftun.
Ef leigjandi hefur á annan hátt vanefnt skyldur sínar á þann veg eða sýnt af sér slíka háttsemi að eðlilegt megi telja að leigusali vilji ekki leigja honum áfram eða að veigamiklar ástæður að öðru leyti mæli gegn forgangsrétti hans.
Ef sanngjarnt mat á hagsmunum beggja aðila og aðstæðum öllum mælir gegn forgangsréttinum.
Þegar leigusali er lögaðili sem ekki er rekinn í hagnaðarskyni og leigjandi uppfyllir ekki lengur lögmæt og málefnaleg skilyrði leigusala fyrir leigu húsnæðis eða veitir ekki nauðsynlegar upplýsingar svo unnt sé að staðreyna hvort hann uppfylli skilyrðin, enda komi fram í leigusamningi að forgangsréttur sé bundinn umræddu skilyrði.

Athugið

Ef húsaleigusamningur var gerður þann 1. september 2024 eða síðar ber leigusala að tilkynna leigjanda um forgangsrétt hans til áframhaldandi leigu, nema slíkt teljist óþarft, s.s. ef leigjandi sjálfur hefur sagt lýst því yfir með sannarlegum hætti að hann vilji ekki endurnýja samning.

Slík tilkynning þarf að berast leigjanda a.m.k. 6 vikum fyrir lok tímabundins samnings, vanræki leigusali þá skyldu sína telst hann una forgangsrétti leigjanda til áframhaldandi leigu.

Sé tilkynning send innan tímamarka verður leigjandi þá að bregðast við henni innan mánaðar og upplýsa leigusala um hvort hann hyggist nýta forgangsrétt sinn til áframhaldandi leigu.

Riftun af hálfu leigusala

Í 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaganna er fjallað um þau tilvik sem geta leitt til þess að leigusali megi rifta leigusamningi. Mikilvægt er að fylgja leiðbeiningum laganna um framkvæmd riftunar, ber hér sérstakalega að benda á að í sumum töluliðum er krafa um að leigjandi fái skriflega áminningu áður en heimilt er að beita riftunarheimild.

Áminning eða riftun skal ávallt vera skrifleg og henni fylgja rökstuðningur.

Réttindi og skyldur leigusala og leigjanda samkvæmt leigusamningi falla niður frá dagsetningu riftunar og skal leigjandi rýma húsnæðið þegar í stað eða á umsömdum tíma. Leigusali á rétt á leigugreiðslum fyrir það tímabil er leigjandi er í húsnæðinu eftir að honum hefur verið tilkynnt um riftun.

Leigjandi ber að bæta leigusala tjón sem leiðir beint af vanefndum hans. Þess ber að geta að leigusala ber að takmarka tjón sitt og auglýsa hið leigða til útleigu sem fyrst.

Leigusala er heimilt að rifta leigusamningi í eftirtöldum tilvikum:

Ef leigjandi greiðir ekki leiguna eða framlag til sameiginlegs kostnaðar skv. V. kafla á réttum gjalddaga og sinnir ekki innan sjö sólarhringa skriflegri áskorun leigusala um greiðslu, enda hafi slík áskorun verið send eftir gjalddaga og leigusali þar tekið fram að hann muni beita riftunarheimild sinni.

Ef leigjanda ber að vinna leigugreiðslu af sér að hluta eða öllu leyti og honum verður á stórfelld vanræksla eða gerist sekur um meiri háttar handvömm við starfið.

Ef leigjandi nýtir húsnæðið, sameign ef húsnæðið er í fjöleignarhúsi, eða lóð á annan hátt en lög þessi eða leigusamningur mæla fyrir um og landslög leyfa að öðru leyti og lætur ekki af misnotkun þess þrátt fyrir skriflega áminningu leigusala.

Ef leigjandi framselur leigurétt sinn eða misnotar heimild sína til framleigu á húsnæðinu skv. IX. kafla eða ef framleigjandi gerist sekur um einhverja þá háttsemi sem heimilar leigusala riftun gagnvart upphaflegum leigjanda.

Ef leigjandi meinar leigusala eða öðrum, án gildra ástæðna, aðgang að hinu leigða húsnæði í bága við ákvæði 18. gr.

Ef leigjandi flyst úr húsnæðinu áður en leigutíma er lokið án þess að hafa gert nauðsynlegar ráðstafanir til gæslu og verndar þess.

Ef húsnæðið spillist í umsjá leigjanda vegna slæmrar umgengni eða hirðuleysis þeirra sem leigjandi ber ábyrgð á og hann sinnir eigi án tafar skriflegri kröfu leigusala um úrbætur, sbr. 18. gr.

Ef leigjandi vanrækir, þrátt fyrir skriflegar áminningar leigusala, skyldur sínar til að sjá um að góð regla og umgengni haldist í hinu leigða húsnæði, sbr. 30. gr., eða gerist sekur um persónulega meingerð gagnvart leigusala eða fjölskyldu hans.

Ef leigjandi verslunarhúsnæðis vanrækir, þrátt fyrir skriflegar aðfinnslur leigusala, skyldu sína til að halda uppi eðlilegri starfsemi og venjubundnum rekstri, sbr. 31. gr.

Ef leigjandi vanrækir að öðru leyti en hér að framan greinir skyldur sínar samkvæmt leigusamningi eða lögum þessum á svo stórfelldan hátt að rýming hans úr húsnæðinu telst eðlileg eða nauðsynleg.

Ef leigusali hefur sett lögmæt og málefnaleg skilyrði fyrir leigu húsnæðis skv. 3. gr. a sem tilgreind eru í leigusamningi og leigjandi hefur gefið upp rangar eða villandi upplýsingar sem leiða til þess að hann hefur ranglega verið talinn uppfylla skilyrði fyrir úthlutun leiguhúsnæðis.

Leigusalar eru hvattir til að hafa samband við Leigjendaaðstoðina áður en til riftunar kemur til að gæta að því að rétt hafi verið staðið að málum. Riftun er harðasta úrræði húsaleigulaganna og brýnt að rétt sé staðið að framkvæmd.

Riftun af hálfu leigjanda

Í 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaganna er fjallað um þau tilvik sem heimila leigjanda að rifta leigusamningi. Mikilvægt er að fylgja leiðbeiningum laganna hvað varðar skriflegar áskoranir til leigusala ef rift er á grundvelli vanrækslu af hálfu leigusala skv. 17., 20. og 4. mgr. 30. gr. laganna.

Tilkynning um riftun þarf að vera skriflega og henni þarf að fylgja rökstuðningur fyrir riftuninni.

Leigjandi þarf að neyta réttar síns til riftunar innan 8 vikna frá því að honum varð kunnugt um vanefndir leigusala annars fellur réttur hans til riftunar niður. Sinni leigusali úrbótum fellur réttur til riftunar hins vegar niður.

Réttindi og skyldur leigusala og leigjanda samkvæmt leigusamningi falla niður frá dagsetningu riftunar og skal leigjandi rýma húsnæðið þegar í stað eða á umsömdum tíma. Leigusali á rétt á leigugreiðslum fyrir það tímabil sem leigjandi er í húsnæðinu eftir að honum hefur verið tilkynnt um riftun.

Leigjanda er heimilt að rifta leigusamningi í eftirtöldum tilvikum:

Ef leigusali bætir eigi úr annmörkum á hinu leigða húsnæði skv. 17. gr.
Ef verulegur dráttur verður á afhendingu húsnæðisins. Beri leigusali ábyrgð á slíkum drætti á leigjandi jafnframt rétt til skaðabóta.
Ef húsnæðið spillist svo á leigutímanum af ástæðum sem ekki verða raktar til leigjanda að það nýtist eigi lengur til fyrirhugaðra nota eða teljist heilsuspillandi að mati heilbrigðisyfirvalda.
Ef leigusali bætir eigi úr annmörkum á hinu leigða húsnæði skv. 20. gr.
Ef réttur leigjanda er verulega skertur vegna laga eða annarra opinberra fyrirmæla eða vegna þess að hann fer í bága við kvaðir sem á eigninni hvíla. Leigusali ber og bótaábyrgð á beinu tjóni leigjanda af völdum slíkrar skerðingar ef hann vissi eða mátti um hana vita við gerð leigusamnings og lét hjá líða að gera leigjanda viðvart.
Ef eðlilegum afnotum eða heimilisfriði leigjanda er verulega raskað með ónæði og óþægindum vegna verulegra eða ítrekaðra brota annarra þeirra sem afnot hafa af sama húsi, á umgengnis- eða grenndarreglum, enda hafi leigusali þrátt fyrir skriflegar áskoranir vanrækt skyldur sínar skv. 4. mgr. 30. gr. eða atvik séu að öðru leyti með þeim hætti að eðlilegt sé og sanngjarnt að leigjandi megi rifta leigusamningi. Slík atvik geta t.d. bæði varðað eðli brota og ónæðis og eins að frekari brot og óþægindi séu fyrirsjáanleg og líkleg.

Ef leigusali brýtur ítrekað eða verulega gegn rétti leigjanda til að hafa umsamin óskoruð umráð og afnot hins leigða, svo sem með því að hindra eða takmarka afnotin eða með óheimilum aðgangi og umgangi um hið leigða eða ef leigusali gerist sekur um refsivert athæfi gagnvart leigjanda eða fjölskyldu hans.

Ef leigusali vanefnir frekar skyldur sínar samkvæmt leigusamningi eða lögum þessum á svo verulegan eða sviksamlegan hátt að riftun af hálfu leigjanda sé eðlileg eða nauðsynleg.

Leigjendur eru hvattir til að hafa samband við Leigjendaaðstoðina áður en til riftunar kemur til að gæta að því að rétt hafi verið staðið að málum. Riftun er harðasta úrræði húsaleigulaganna og brýnt að rétt sé staðið að framkvæmd.

Aðgerðir í kjölfar riftunar á leigusamningi

Ef leigusali riftir leigusamningi og leigjandi neitar að yfirgefa leiguhúsnæðið standa leigusala tvær leiðir til boða og fer það eftir eðli málsins hvora leiðina er betra að fara. Annars vegar getur leigusali farið í útburðarmál og krafist þess að leigjandi verði borinn út úr fasteigninni, eða leigusali getur farið í almennt einkamál og haft uppi sömu kröfu en einnig getur hann þá haft uppi aðrar kröfur sem tengjast leigusamningnum, t.d. um að vangreidd leiga verði gerð upp.

Getur leigusali sjálfur borið leigjanda út?

Leigusali getur ekki sjálfur séð um útburð á leigjanda þó svo riftun á leigusamningi hafi sannanlega verið send leigjanda og leigjandi hefur ekki yfirgefið húsnæðið. Ef leigusali ætlar sér sjálfur að bera út leigjandann getur leigusalinn orðið sekur um húsbrot skv. 231. gr. almennra hegningarlaga gagnvart leigjandanum

Útburðarmál eða almennt einkamál?

Hvora leiðina betra er að fara veltur m.a. á því á hvaða grundvelli leigusamningi er rift. Ef farið er í útburðarmál eru aðeins takmörkuð sönnunargögn leyfð og því þarf leigusali að geta sannað mál sitt með þeim takmörkuðu sönnunargögnum sem leyfð eru. Þau eru framburður aðila og sýnileg sönnunargögn, t.d. skjöl og ljósmyndir. Ef leigusamningi er rift vegna þess að leigjandi greiðir ekki leiguna, er einfaldast og fljótlegast fyrir leigusala að fara í útburðarmál og krefjast úrskurðar dómara um að leigjandi verði borinn út, enda getur hann að jafnaði sannað að leigjandi hafi ekki greitt leigu með framlagningu skjala. Ef leigusamningi er hins vegar rift á grundvelli eins af matskenndu ákvæðunum í 61. gr. húsaleigulaga, t.d. á grundvelli 8 – tölul. um skyldu leigjanda til að sjá um að góð regla og umgengni haldist í hinu leigða húsnæði, getur leigusali þurft að kalla til vitni fyrir dóminn til að sanna mál sitt. Ef sú er raunin, getur hann þurft að höfða almennt einkamál þar sem vitnaleiðslur eru ekki leyfðar í útburðarmálum.

Ekkert er því til fyrirstöðu að samhliða útburðarmáli höfði leigusali einnig almennt einkamál þar sem hann krefst þess að vangreidd leiga verði gerð upp eða að leigjandi greiði skaðabætur vegna skemmda sem hann hefur valdið á hinu leigða húsnæði.

Hvað ef leigjandi mætir ekki fyrir dóm?

Ef leigjandi mætir ekki fyrir dóm og heldur því ekki uppi vörnum í útburðarmáli, þá fellst dómari á kröfu leigusala um útburð með áritun á stefnu, nema annmarkar séu á kröfunni eða leigusali þyki ekki hafa sýnt fram á að réttindi hans séu það ljós að útburður verði heimilaður. Í kjölfar áritunar dómara á stefnu er aðfararbeiðni send til sýslumanns í því umdæmi sem fasteignin er í og tekur sýslumaður hana fyrir eins fljótt og unnt er.

Framkvæmd útburðar

Ef sá sem á að bera út tæmir eignina og afhendir eiganda er beiðni um útburð afturkölluð. Ef til útburðar kemur er það fasteignareigandinn sjálfur sem framkvæmir útburðinn. Þarf hann að útvega sendibíl, lásasmið og flutningsmenn og annað sem þarf til að tæma eignina, einnig þarf að fá geymslu fyrir búslóðina. Sá kostnaður sem eigandi verður fyrir vegna útburðar ber leigjanda að endurgreiða. Eigandi fasteignarinnar ber að geyma eignir leigjanda í það sem talist gæti nægilega langur tími fyrir eiganda að nálgast þær. Eftir þann tíma er honum heimilt að selja eignirnar á uppboði upp í geymslugjald eða farga því sem ekki er verðmætt. Hlutverk sýslumanns þegar útburður á sér stað er að hafa eftirlit og umsjón með framkvæmdinni og kalla til lögreglu ef þörf krefur

Ef ekki er tekið til varna í útburðarmáli má að öllu jöfnu gera ráð fyrir því að það geti tekið nokkuð skamman tíma frá því að leigusamningi er rift og þar til útburður getur farið fram. Sé hins vegar tekið til varna, eða ef um almennt einkamál er að ræða, getur málsmeðferðin hins vegar tekið mun lengri tíma.

Ólögmæt riftun og bætur vegna riftunar

Ákveðin atvik geta leitt til þess að aðilum er heimilt að rifta leigusamningi. Þá fellur samningurinn einfaldlega úr gildi, leigjandinn hættir að greiða leigu og hann hefur ekki lengur umráð yfir eigninni.

Riftun getur þó verið flókið ferli og ef annar aðilinn verður fyrir tjóni vegna vanefnda hins aðilans, sem leiða svo til riftunar, getur það leitt til þess að hann eigi rétt á bótum.

Bætur vegna ólögmætrar riftunar leigjanda

Ef leigjandi gerist sekur um einhverjar vanefndir sem geta leitt til riftunar og leigusali riftir samningnum, getur leigusali átt rétt á bótum vegna tjóns sem hann verður fyrir en um þetta er fjallað í 62. gr. húsaleigulaga:

Nú er leigusamningi rift af einhverri þeirri ástæðu sem talin er í 61. gr. og skal leigjandi þá bæta leigusala það tjón sem leiðir beint af vanefndum hans. Ef leigusamningur var tímabundinn skal leigjandi auk þess greiða bætur sem jafngilda leigu til loka leigutímans, en ella til þess tíma er honum hefði verið rétt að rýma húsnæðið samkvæmt uppsögn.

Leigusali skal þó strax gera nauðsynlegar ráðstafanir til að leigja húsnæðið hið allra fyrsta gegn hæfilegu gjaldi og skulu þær leigutekjur, sem hann þannig hefur eða hefði átt að hafa, koma til frádráttar leigubótum.

Ljóst er af þessu, að jafnvel þó hann eigi rétt á bótum, ber leigusala skylda til að takmarka tjónið með því að koma eigninni sem allra fyrst í leigu aftur.

Bætur vegna ólögmætrar riftunar leigusala

Um bótarétt leigjanda, ef vanefndir leigusala leiða til riftunar segir svo í 60. gr. laganna: Um bótarétt leigjanda á hendur leigusala vegna riftunar fer eftir almennum reglum kröfuréttar.

Þessi grein er ekki mjög ítarleg og þarf því að meta í hverju tilfelli hvort, og þá hvaða, rétt leigjandi á til bóta. Ætla má að ef leigjandi yfirgefur húsnæði áður en leigusamningur rennur út vegna ,ólögmætara riftunar leigusala geti ýmis atriði komið til skoðunar, t.a.m. kostnaður við flutning, geymslu búslóðar, o.s.frv. Hins vegar hvílir líka skylda á leigjanda, rétt eins og leigusala, til að takmarka tjón sitt.

Rekstur og viðhald

Kostnaður vegna leiguhúsnæðis

Í V. kafla húsaleigulaga eru ákvæði um reksturskostnað af leigðu húsnæði og hvernig hann skuli skiptast milli aðila. Hér er um að ræða gjöld sem koma til viðbótar hinu eiginlega endurgjaldi vegna leigu en teljast þó til húsnæðiskostnaðar. Þessi kafli húsaleigulaga er þó frávíkjanlegur, þ.e. aðilar geta með samningi kveðið á um aðra skiptingu kostnaðar.

Í stöðluðu samningseyðublaði um húsaleigu er gert ráð fyrir að auk upplýsinga um heildarleigugreiðslu komi fram hver greiðsla fyrir leiguafnotin ein og sér sé. Sé ekki samið um annað skiptist reksturskostnaður með eftirfarandi hætti;

Leigjandi greiðir vatns, rafmagns og hitunarkostnað í hinu leigða húsnæði. Leigjandi skal tilkynna viðeigandi veitustofnunum að hann sé nýr notandi. Leigjanda ber þó ekki að tilkynna um slíkt þegar heitavatnsmælir er ekki sérgreindur fyrir húsnæðið.

Leigusali greiðir fasteignagjöld, þ.m.t. fasteignaskatt og tryggingaiðgjöld og svo vatns- og fráveitugjöld. Þegar leiguhúsnæði er í fjöleignarhúsi skal leigusali greiða sameiginlegan kostnað skv. 43. gr. laga nr. 26/1994, um fjöleignarhús, svo sem framlag til sameiginlegs reksturs og viðhalds sameignar, þ.á.m. vegna lyftubúnaðar, hitunar, lýsingar og vatnsnotkunar í sameign, svo og kostnað vegna endurbóta á lóð eða húseign. Leigusali greiðir árgjöld veitustofnana, sem reiknast af matsverði húsnæðis, rúmfangi þess eða öðrum slíkum gjaldstofnum, án beinna tengsla við vatns- eða orkukaup. Þar sem veitustofnanir innheimta sérstakt gjald fyrir leigu á mælum eða öðrum slíkum búnaði sem þær leggja til greiðir leigusali það gjald.

Þessi skipting kostnaðar kann í sjálfu sér að vera eðlileg með hliðsjón af notum leigjanda af fasteigninni. Þó er heimilt að víkja frá skiptingu reksturskostnaðar en slík frávík verða að vera tilgreind í leigusamningi milli aðila. Ef ekki er skýrlega samið um frávik frá reglum laganna vegna reksturskostnaðar, er óheimilt að leggja ríkari skyldur á leigutaka umfram það sem segir í húsaleigulögum.

Þegar þjónusta sú, sem leigjandi skal greiða, er seld sameiginlega til fleiri aðila skal kostnaði skipt í samræmi við ákvæði laga eða samninga um skiptingu afnotaréttar þar sem hann er sameiginlegur, en ella skv. hlutfallstölum í skiptayfirlýsingu. Hafi slík yfirlýsing ekki verið gerð skal kostnaði skipt eftir eignarhluta íbúða í samræmi við ákvæði laga um ákvörðun eignarhluta í fjöleignarhúsum.

Ef leigusali greiðir rekstursgjöld sem leigjanda ber að greiða, þá falla þau í gjalddaga á næsta greiðsludegi húsaleigu. Leggi leigjandi út rekstursgjöld sem legusala ber að greiða skal honum heimilt að draga þann kostnað frá næstu leigugreiðslu.

Algengt er að kostnaður vegna hita og rafmagns sé innifalinn í leigugreiðslu án sérstakrar sérgreiningar, leigusali borgar þá einfaldlega reikninga vegna þess og leigjandi greiðir eingöngu umsamda leigu.

Vert er að benda leigjendum á að kanna vel hvað er innifalið í leigugreiðslu en kostnaður vegna þessara þátta, þ.e. hita og rafmagns, getur verið töluverður.

Viðhald leiguhúsnæðis

Í 4. kafla húsaleigulaganna er fjallað um viðhald leiguhúsnæðis. Viðhald á að mestu leyti að vera í höndum leigusalans en leigjanda er þó vitaskuld skylt að ganga vel um hið leigða húsnæði og í samræmi við umsamin afnot þess.

Í upphafi er vert að vekja athygli á því að heimilt er í leigusamningi að semja sérstaklega um að leigjandi annist á sinn kostnað að hluta eða öllu leyti það viðhald innan íbúðar sem leigusali bera að sinna skv. húsaleigulögunum. Það þarf að koma skilmerkilega fram í leigusamningi hvaða viðhald leigjandi tekur að sér.

Sé ekki samið um annað skal leigusali annast viðhald hins leigða innan sem utan húss. Viðgerðir á gluggum, heimilistækjum sem teljast fylgifé húsnæðis, hreinlætistækjum, læsingum, vatnskrönum, rafmagnstenglum, reykskynjara, slökkvitæki og öðru því er fylgir húsnæðinu ef leigjandi sýnir fram á að bilanir verði ekki raktar til vanrækslu eða yfirsjónar leigjanda eða fólks á hans vegum.

Leigusali skal jafnan halda hinu leigða húsnæði í leiguhæfu ástandi, m.a. með því að láta mála húsnæðið og endurnýja gólfefni og annað slitlag með hæfilegu millibili, og viðhalda brunavörnum, eftir því sem góðar venjur um viðhald húsnæðis segja til um.

Leigjanda er skylt skv. húsaleigulögunum að sjá um minni háttar viðhald leiguhúsnæðis svo sem að skipta um ljósaperur og rafhlöður í reykskynjurum ásamt því að halda niðurföllum hreinum. Telji leigjandi viðhaldi af hálfu leigusala ábótavant skal hann gera leigusala skriflega grein fyrir því sem hann telur að úrbóta þarfnist og skora á hann að bæta úr því.

Hafi leigusali ekki bætt úr annmörkum á húsnæðinu innan átta vikna frá því að tilkynning. barst honum og leigjandi ekki neytt réttar síns til að láta framkvæma úrbætur er leigjanda heimilt að rifta leigusamningnum, enda sé um verulega annmarka að ræða miðað við fyrirhuguð not leigjanda af húsnæðinu.

Leigjandi á kröfu til hlutfallslegrar lækkunar á leigu meðan eigi hefur verið bætt úr annmörkum á hinu leigða húsnæði.

Úttektaraðili metur lækkun leigunnar óski leigjandi eða leigusali eftir því en rétt er þó aðilum að bera mat hans undir kærunefnd húsamála, sbr. 85. gr.

Viðgerðar- og viðhaldsvinnu alla skal leigusali láta vinna fljótt og vel svo að sem minnstri röskun valdi fyrir leigjanda.

Leiði viðgerðar- eða viðhaldsvinna á vegum leigusala til verulega skertra afnota eða afnotamissis að mati úttektaraðila, skal leigusali bæta leigjanda það með hlutfallslegum afslætti af leigugjaldi eða á annan þann hátt er aðilar koma sér saman um. Verði aðilar ekki ásáttir um bætur eða afslátt geta þeir leitað álits úttektaraðila, en heimilt er aðilum að bera álit hans undir kærunefnd húsamála, sbr. 85. gr.

Verði hið leigða húsnæði eða fylgifé þess fyrir tjóni af völdum leigjanda, heimilismanna eða annarra manna sem hann hefur leyft afnot af húsnæðinu eða umgang um það skal leigjandi gera ráðstafanir til að bæta úr tjóninu svo fljótt sem verða má. Ef leigjandi vanrækir þessar skyldur sínar er leigusala heimilt að láta fara fram viðgerð á kostnað leigjanda. Áður skal þó leigusali gera leigjanda skriflega grein fyrir aðfinnslum sínum og segja til um hverra úrbóta er krafist og veita leigjanda frest í fjórar vikur frá því að honum bárust athugasemdir leigusala til þess að ljúka viðgerðinni. Áður en leigusali lætur framkvæma viðgerðina skal hann leita álits úttektaraðila og samþykkis hans fyrir kostnaðinum að verki loknu.

Skylt er leigjanda í tilvikum þeim, sem fjallað er um hér að ofan að sæta umgangi viðgerðarmanna án afsláttar af leiguverði jafnvel þótt afnot hans takmarkist um tíma vegna viðgerðarinnar.

Tjón á hinu leigða, sem er bótaskylt samkvæmt skilmálum venjulegrar húseigendatryggingar, þar á meðal sjálfsábyrgð vátryggingartaka samkvæmt skilmálum tryggingarinnar, skal leigusali ætíð bera ef um íbúðarhúsnæði er að ræða.

Réttur leigjanda til afsláttar

Öll viðgerðar- og viðhaldsvinna af hálfu leigusala á að fara fram eins fljótt og mögulegt er. Leigusali verður að framkvæma hana þannig að sem minnst röskun verði fyrir leigjanda. Ef viðhaldsvinna af hálfu leigusala hefur í för með sér skert afnot fyrir leigjanda þá á leigjandi rétt á hlutfallslegum afslætti miðað við hin skertu afnot. Ef aðilar komast ekki að samkomulagi um lækkun er hægt að leita til úttektaraðila sem metur þá hæfilegan afslátt. Mat úttektaraðila gildir þá en sé annar aðili ósáttur getur hann borið mat úttektaraðila undir kærunefnd húsamála.

Sala á leiguhúsnæði

Sala leiguhúsnæðis

Um sölu leiguhúsnæðis er fjallað um í 42. gr. húsaleigulaganna

Sala leiguhúsnæðis er ekki háð samþykki leigjanda. Leigusala er því heimilt að selja hið leigða húsnæði og tekur þá nýr eigandi yfir réttindum hans og skyldum.

Við slíkt framsal er hinn upphaflegi leigusali almennt laus mála gagnvart leigjanda og kaupandinn kemur í einu og öllu í hans stað að því leyti.

Sé ekki um annað samið yfirtekur kaupandi miðað við umsaminn afhendingardag öll réttindi og tekur á sig allar skyldur seljanda gagnvart leigjandanum.

Réttarstaða leigjanda er almennt óbreytt og hin sama þrátt fyrir eigendaskiptin, skyldur hans aukast ekki og réttindi hans minnka ekki.

Hafi leigjandi samið um aukin réttindi í leigusamningi mælir Leigjendaaðstoðin með því að þinglýsa slíkum samningum.

Þegar eigendaskipti að leiguhúsnæði verða við gjaldþrot leigusala eða nauðungarsölu gilda sérreglur samkvæmt gjaldþrotalögum og lögum um nauðungarsölu sem fela í sér undantekningar frá ofangreindum meginreglum.

Tilkynning til leigjanda

Þegar leiguhúsnæði er selt skal upphaflegur leigusali tilkynna leigjanda söluna og eigendaskiptin með sannanlegum hætti án ástæðulauss dráttar og eigi síðar en 30 dögum frá því að kaupsamningur var undirritaður.

Í þeirri tilkynningu skal greina nafn, heimilisfang og kennitölu hins nýja eiganda, við hvaða tíma eigendaskiptin eru miðuð gagnvart leigjanda, hvernig leigugreiðslum skuli háttað og önnur þau atriði og atvik sem nauðsynlegt er að leigjandi fái vitneskju um.

Leigjanda er rétt að greiða leigu og beina öllum erindum, kvörtunum og ákvöðum varðandi hið leigða til upphaflegs leigusala þar til hann hefur fengið tilkynningu um annað

Umfjöllunin hér að ofan er einungis miðuð við sölu á almennum markaði en nokkuð aðrar reglur gilda um eigendaskipti vegna gjaldþrots eða nauðungarsölu.

Tryggingar

Geri leigusali kröfu um tryggingu skal hún vera með einhverjum af eftirfarandi hætti:

Ábyrgðayfirlýsing banka eða samsvarandi aðila (bankaábyrgð)
Sjálfskuldaábyrgð þriðja aðila, eins eða fleiru
Leigugreiðslu- og viðskilnaðaratrygging sem leigjandi kaupir hjá viðurkenndu tryggingarfélagi.
Tryggingarfé sem leigjandi greiðir til leigusala
Gjald í samtryggingarsjóð leigusala sem er lögaðili sem í atvinnuskyni leigir út húsnæði.
Önnur trygging en greinir i 1-5 tölul. sem leigjandi býður fram og leigusali metur gilda og fullnægjandi.

Leigjanda er heimilt að hafna því að reiða fram tryggingarfé skv. 4. tölul. af því gefnu að hann bjóði fram í staðinn annars konar tryggingu sem að mati leigusala er fullnægjandi.

Leigusali má ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanlega niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Leigusala er þó heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu vangoldinnar leigu, bæði á leigutíma og við lok leigutíma. Sjá nánari umfjöllun um tryggingafé í kaflanum „Gerð húsaleigusamnings“ hér að ofan.