Zasada główna

Art. 41 ustawy o najmie lokali dotyczy dostępu Wynajmującego do wynajmowanego lokalu. Wynajmujący ma prawo dostępu do wynajmowanego lokalu w celu przeprowadzenia remontów, a także w celu monitorowania stanu lokalu i zachowania Najemcy, pod warunkiem że poinformuje Najemcę o swojej wizycie z odpowiednim wyprzedzeniem. Kontakty stron umowy najmu powinny się opierać na wzajemnym szacunku, w związku z czym Wynajmujący nie ma prawa przychodzić co tydzień w odwiedziny pod pretekstem monitorowania sposobu użytkowania lokalu. W okresie ostatnich 6 miesięcy najmu Wynajmujący ma prawo do prezentacji lokalu potencjalnym nabywcom lub najemcom. Wynajmujący ma prawo prezentować lokal wyłącznie w obecności Najemcy lub jego przedstawiciela, chyba że Najemca wyraźnie wyrazi zgodę na prezentację lokalu podczas jego nieobecności. Wynajmowany lokal jest domem Najemcy, więc podlega prawu ochrony miru domowego.

Powody zezwalające na wypowiedzenie umowy najmu w trybie natychmiastowym

W art. 18 ustawy została omówiona kwestia obowiązku Najemcy do użytkowania lokalu z należytą starannością i w zgodzie z jego umówionym przeznaczeniem. Jeżeli Najemca, osoby stale z nim mieszkające lub jego goście spowodują szkody w lokalu, które nie zostaną przez nich naprawione, wówczas Wynajmujący ma prawo zlecić wykonanie napraw na koszt Najemcy, przedstawiwszy uprzednio opinię rzeczoznawcy. W przypadku zaistnienia takiej sytuacji Najemca jest zobowiązany do udostępnienia lokalu Wynajmującemu oraz osobom przez niego zatrudnionym w celu naprawy zaistniałych szkód. W myśl art. 61 ust. 1 pkt 7 jeżeli Najemca odmówi Wynajmującemu, bez uzasadnionej przyczyny, dostępu do lokalu w celu naprawy szkód, wówczas taka odmowa może stanowić podstawę do wypowiedzenia umowy najmu w trybie natychmiastowym.

Prezentacja lokalu

W okresie ostatnich 6 miesięcy najmu Wynajmujący ma prawo do prezentacji lokalu potencjalnym nabywcom lub najemcom o określonej porze, jednakże nie dłużej niż przez 2 godziny jednorazowo. Taką wizytę musi zapowiedzieć z minimum 24-godzinnym wyprzedzeniem, a Najemca lub jego przedstawiciel muszą być obecni w lokalu, chyba że poczynione zostaną inne ustalenia.

W jakim celu można wykorzystywać wynajmowany lokal?

Najemca ma prawo korzystać z wynajmowanego lokalu w sposób określony w umowie. Pisemna zgoda Wynajmującego jest wymagana w przypadku, gdy Najemca planuje zamontować półki lub zamierza wykonać inne zmiany wymagające wiercenia lub wbijania gwoździ. Ponadto pisemna zgoda Wynajmującego jest wymagana również w przypadku wszystkich zmian i ulepszeń dokonywanych przez Najemcę, jak np. wymiana zamków w wynajmowanym lokalu. Wynajmujący i Najemca ustalają podział kosztów wprowadzanych ulepszeń, a także uzgadniają, co się stanie z ulepszeniami po ustaniu stosunku najmu.

Użytkowanie lokalu przez Najemcę

Najemca jest zobowiązany do użytkowania lokalu zgodnie z powszechnie obowiązującymi zasadami i w zgodzie z jego przeznaczeniem.

Ponadto Najemca jest zobowiązany niezwłocznie powiadomić Wynajmującego, jeżeli jakieś elementy wewnątrz lub na zewnątrz lokalu wymagają naprawy lub konserwacji.

Najemca jest zobowiązany do użytkowania lokalu z należytą starannością i przestrzegania ustalonych reguł oraz ogólnych zasad bezpieczeństwa i higieny.

Najemca powinien także przestrzegać zwyczajowych zasad zachowania w budynkach wielorodzinnych i zadbać o to, by przez swoje uciążliwe zachowanie nie zakłócać spokoju innych mieszkańców.

Jeżeli w budynku ustanowiony został regulaminu porządku domowego, Wynajmujący powinien zapoznać z nim Najemcę i zobowiązać go do jego przestrzegania.

 Zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 8 ustawy o najmie lokali Wynajmujący ma prawo do wypowiedzenia umowy najmu w trybie natychmiastowym, z zachowaniem wymogów formalnych oraz obowiązku zawiadomienia Najemcy, w sytuacji gdy Najemca nie przestrzega uznanych zasad zachowania i nie użytkuje lokalu we właściwy sposób.

Użytkowanie przez innych mieszkańców budynku

W celu ochrony praw Najemcy na Wynajmującym spoczywa obowiązek dopilnowania, aby inne osoby korzystające z budynku, w którym znajduje się wynajmowany lokal, przestrzegały regulaminu porządku domowego.

Zgodnie z powyższym Najemca jest zobowiązany do poinformowania Wynajmującego, jeżeli inne osoby zamieszkujące w budynku zakłócają jego spokój lub nie przestrzegają postanowień ustawy o budynkach wielorodzinnych. Członkiem wspólnoty mieszkaniowej jest Wynajmujący/właściciel, a nie Najemca, w związku z czym Wynajmujący/właściciel ma możliwość wniesienia skargi oraz dokonania zmian, takich jak zmiany w regulaminie porządku domowego. Wspólnota mieszkaniowa może zezwolić Najemcy na uczestnictwo w zebraniach dotyczących spraw wspólnotowych, lecz bez prawa głosu i składania wniosków. Najemca powinien zawiadomić Wynajmującego w formie pisemnej o nieodpowiednim zachowaniu innych mieszkańców budynku. W przypadku zaniedbania przez Wynajmującego obowiązku zareagowania na nieodpowiednie zachowanie innych mieszkańców Najemca może uzyskać prawo do wypowiedzenia umowy najmu w trybie natychmiastowym.

Stan lokalu przy przekazaniu Najemcy

Ustawa o najmie lokali określa oczekiwany stan lokalu przy przekazywaniu go Najemcy:

Wynajmowany lokal podczas jego przekazywania Najemcy powinien być w stanie, który powszechnie uznaje się za odpowiedni ze względu na jego przeznaczenie i lokalizację. Podczas przekazania lokal powinien być wysprzątany, mieć całe szyby w oknach, sprawne zamki i kontakty elektryczne, działające urządzenia sanitarne, cieplne i gospodarstwa domowego oraz sprawny dopływ wody, a także powinien być wyposażony w czujniki dymu i gaśnicę oraz mieć drożną kanalizację. Ponadto wynajmowany lokal powinien spełniać wymagania dotyczące ochrony przeciwpożarowej określone w ustawach i rozporządzeniach. W momencie przekazania lokalu Najemcy powinno się w nim znajdować wyposażenie (np. kuchenka lub inne urządzenia), które było w nim podczas jego prezentacji, chyba że zostały poczynione inne ustalenia.

Zgodnie z przepisami prawa, jeżeli lokal podczas przekazania nie jest w stanie, o jakim mowa w umowie, Najemca powinien niezwłocznie poinformować Wynajmującego w formie pisemnej o swoich zastrzeżeniach:

Jeżeli okaże się, że wynajmowany lokal nie jest w stanie, o jakim mowa w umowie najmu, lub w stanie, którego Najemca mógł oczekiwać, wówczas Najemca jest zobowiązany w terminie 4 tygodni od dnia przekazania lokalu powiadomić w formie pisemnej Wynajmującego o swoich zastrzeżeniach i przedstawić żądania dotyczące przeprowadzenia niezbędnych ulepszeń. Jeżeli Najemca nie postąpi zgodnie z wyżej opisaną procedurą, uznaje się, że zatwierdził stan lokalu. Jeżeli Najemca odkryje wady w lokalu po upływie tego okresu, wówczas może żądać napraw wyłącznie wtedy, gdy wada nie była widoczna podczas standardowej prezentacji lokalu. W takim przypadku Najemca ma 14 dni od wykrycia wad na pisemne przedstawienie wynajmującemu żądania ich naprawienia.

Niezmiernie istotne jest, aby Najemca przestrzegał wymogów formalnych ustanowionych przepisami prawa i informował Wynajmującego o swoich zastrzeżeniach w formie pisemnej niezwłocznie po odbiorze lokalu. Wadą, którą Najemca powinien zauważyć od razu po przekazaniu lokalu, jest przykładowo niezadowalający stan lokalu lub brak kuchenki, która znajdowała się w lokalu w momencie jego prezentacji. Jeżeli Najemca nie zgłosi swoich zastrzeżeń w terminie 4 tygodni, uznaje się, że zaakceptował stan lokalu. Jeśli wady zostaną wykryte po upływie tego okresu, wówczas muszą zostać zgłoszone w ciągu 14 dni od ich wykrycia.

Najemca jest zobowiązany do powiadomienia Wynajmującego o swoich zastrzeżeniach w formie pisemnej. Najemca musi być w stanie udowodnić, że zgłosił swoje zastrzeżenia Wynajmującemu. Wiadomość e-mail spełnia przesłanki skargi w formie pisemnej.

Zgodnie z przepisami ustawy o najmie lokali Wynajmujący musi odpowiedzieć na skargę złożoną przez Najemcę:

Jeżeli Wynajmujący nie rozpocznie usuwania wad w ciągu 4 tygodni od wysłania przez Najemcę pisemnego powiadomienia, Najemca ma prawo do ich samodzielnego usunięcia, którego koszty odliczy od następnego czynszu, pod warunkiem przedłożenia kosztorysu zatwierdzonego przez rzeczoznawcę.

Jeżeli Wynajmujący nie usunął wad w lokalu ograniczających możliwość korzystania z niego przez Najemcę w ciągu 8 tygodni od otrzymania powiadomienia, wówczas Najemca, który nie skorzystał z prawa do ich samodzielnego usunięcia, ma prawo do wypowiedzenia umowy najmu w trybie natychmiastowym.

W sytuacji gdy Wynajmujący nie usunął wad w lokalu, Najemcy przysługuje prawo do procentowego obniżenia wysokości czynszu.

Rzeczoznawca wydaje opinię dotyczącą obniżenia wysokości czynszu, jeżeli Najemca lub Wynajmujący złożą wniosek o jej wydanie. Zgodnie z art. 85 ustawy strony umowy mają prawo zaskarżyć opinię rzeczoznawcy do komisji ds. skarg mieszkaniowych.Istotne jest, aby Najemca nie zaprzestał płacenia czynszu, nawet jeśli uważa, że Wynajmujący nie wywiązuje się ze swoich obowiązków wynikających z ustawy o najmie lokali. Gdy Najemca zaprzestanie płacenia czynszu, Wynajmujący uzyska podstawę do wypowiedzenia umowy najmu w trybie natychmiastowym. Ponadto w takiej sytuacji Wynajmujący może żądać od Najemcy wypłaty odszkodowania.

Co zrobić, gdy lokal nie spełnia warunków umożliwiających zamieszkanie w nim?

Według ustawy lokal w dniu przekazania go Najemcy powinien być wysprzątany i spełniać warunki umożliwiające zamieszkanie w nim. Jeżeli Najemca uzna, że lokal nie znajduje się w odpowiednim stanie, wówczas powinien w terminie 4 tygodni od dnia przekazania lokalu powiadomić pisemnie Wynajmującego o swoich zastrzeżeniach oraz umożliwić Wynajmującemu dokonanie zmian. W niektórych przypadkach okazuje się, że lokal nie spełnia warunków umożliwiających zamieszkanie w nim, jeszcze przed przekazaniem go Najemcy. W takiej sytuacji umowa najmu przestaje obowiązywać. Wady w lokalu muszą być poważne, aby uznać, że nie spełnia on warunków umożliwiających zamieszkanie w nim, gdyż Wynajmujący ma prawo naprawić wszelkie mniejsze usterki. Na Najemcy ciąży obowiązek udowodnienia, że lokal nie spełnia warunków umożliwiających zamieszkanie w nim.

Ustawa 20 razy powołuje się na możliwość uzyskania opinii rzeczoznawcy, ale nigdzie nie zostały zdefiniowane kwalifikacje takiej osoby. Ustawa nie określa więc wymaganego wykształcenia lub doświadczenia rzeczoznawcy, które umożliwia mu wystawianie opinii. Ustawa stanowi, że Wynajmujący i Najemca wybierają osobę, która najlepiej nadaje się do wystawienia żądanej opinii. Mimo że wezwanie rzeczoznawcy jest często wymagane, np. w przypadku gdy Wynajmujący nie wypełnia obowiązku naprawy usterek nałożonego na niego przez ustawę o najmie lokali, rzadko się zdarza, aby strony umowy, szczególnie w sytuacji spornej, potrafiły powołać wspólnego rzeczoznawcę.

Wynajmującemu i Najemcy zawsze zaleca się wtedy wezwanie niezależnego rzeczoznawcy, który jest ekspertem w dziedzinie wymagającej opinii. Gdy spór między stronami dotyczy np. zepsutego kaloryfera, wówczas specjalistą w tej dziedzinie będzie hydraulik. Na rynku działają również firmy, które specjalizują się w przeprowadzaniu oceny lokalu.

Ustawa o najmie lokali stanowi, że przed przekazaniem lokalu należy przeprowadzić jego oficjalny odbiór. Zarówno Wynajmujący, jak i Najemca mogą zażądać przeprowadzenia odbioru przez niezależnego rzeczoznawcę. Koszty takiego odbioru strony pokrywają po połowie. Jeżeli tylko jedna ze stron zażąda wezwania rzeczoznawcy, wówczas pokrywa ona koszty przeprowadzenia przez niego odbioru lokalu. Strony umowy mogą ustalić inne warunki powoływania rzeczoznawcy.

Umowa najmu nieruchomości

Kwestie sporządzania umowy najmu reguluje ustawa nr 36/1994.

W myśl ustawy o najmie lokalu umowa najmu powinna przybrać formę pisemną. Jeżeli jednak umowa najmu nieruchomości nie zostanie zawarta w formie pisemnej, umowa ustna ma równe znaczenie. W razie niezachowania formy pisemnej umowy uznaje się, że została ona zawarta na czas nieoznaczony. Ustawa dotyczy zatem zarówno umowy sporządzonej w formie pisemnej, jak i umowy ustnej między stronami. Niemniej jednak tak istotne umowy powinno się zawsze sporządzać w formie pisemnej. Zarejestrować w urzędzie wojewódzkim (isl. Sýslumaðurinn) – ujawnić w księdze wieczystej – można wyłącznie umowę sporządzoną na piśmie.

Standardowy formularz umowy najmu dostępny jest na rządowej stronie: https://www.stjornarradid.is/verkefni/husnaedismal/husaleigumal/

W art. 5 ustawy o najmie lokali przedstawiono wykaz informacji, które muszą się znaleźć w umowie najmu, m.in.: dane Wynajmującego i Najemcy, opis lokalu przeznaczonego na wynajem, wysokość czynszu oraz ustalenia dotyczące kaucji zabezpieczającej. Odnośnie do najmu lokali mieszkalnych stosowanie się do zasadniczej części ustawy jest obligatoryjne. Ustawa nie dopuszcza możliwości rozszerzenia obowiązków Najemcy oraz ograniczenia jego praw, nawet w wyniku wzajemnego porozumienia stron. Postanowienia umowy najmu, w których Najemca zrzeka się przysługujących mu praw, zgodnie z prawem najprawdopodobniej zostaną uchylone.

Prawo dopuszcza możliwość ustalenia wielu kwestii indywidualnie między Najemcą a Wynajmującym, dlatego często zostają one opisane w umowie najmu. Opcja wpisania ustaleń szczególnych znajduje się na standardowym formularzu umowy najmu. Takie ustalenia dotyczą przeważnie:

• sposobu waloryzacji czynszu w trakcie trwania stosunku najmu.
• Umowa na czas oznaczony kończy się wraz z upływem okresu, na który została zawarta, więc co do zasady nie ma możliwości jej wypowiedzenia w trakcie jego trwania. Dopuszczalne jest jednak ustalenie w umowie specjalnych kryteriów dopuszczających rozwiązanie takiej umowy z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia.
• Ustawa szczegółowo odnosi się do podziału prac konserwatorskich między Najemcę a Wynajmującego. Niedozwolone jest obciążenie Najemcy większą odpowiedzialnością za konserwację lokalu, niż wskazuje ustawa. Ustawa nie wprowadza wymogu obniżenia kwoty czynszu, jeżeli Najemca wykonuje prace konserwacyjne, które w innym przypadku powinien wykonywać właściciel. Tym samym strony mogą uzgodnić, że Najemca zobowiąże się do odmalowania lokalu w połowie okresu najmu lub na jego zakończenie. Jeżeli strony zdecydują się na inny podział obowiązków związanych
• Ustawa o najmie lokali określa również szczegółowo podział kosztów eksploatacyjnych między Najemcę a Wynajmującego. Ustawa dopuszcza możliwość ustalenia między stronami innego podziału kosztów eksploatacyjnych. Podział kosztów między Najemcę a Wynajmującego powinien zostać szczegółowo opisany w umowie najmu.

Jeżeli przyszły Najemca nie jest przekonany co do treści umowy lub potrzebuje wyjaśnienia poszczególnych punktów umowy, powinien przed jej podpisaniem skonsultować się z inną osobą.

Zabezpieczenie w postaci depozytu pieniężnego (kaucji)

Powszechna praktyką jest uzależnienie zawarcia umowy od wpłacenia przez Najemcę kaucji zabezpieczającej na początku okresu najmu. Taka forma zabezpieczenia nie może przekraczać kwoty równej wysokości trzech miesięcznych czynszów. Najemca przekazuje kaucję Wynajmującemu, który powinien umieścić przekazane środki na niezależnym, przeznaczonym na ten cel rachunku bankowym lub w funduszu oszczędnościowym, który zapewnia najwyższe możliwe oprocentowanie. Najemca może odmówić przedstawienia Wynajmującemu zabezpieczenia w formie depozytu pieniężnego, pod warunkiem że w zamian zaproponuje inny rodzaj gwarancji, który w ocenie Wynajmującego będzie satysfakcjonujący. Kaucja ma na celu zabezpieczenie terminowych płatności czynszu oraz pokrycia ewentualnych szkód wyrządzonych w wynajmowanym lokalu.

W ramach zabezpieczenia umowy Najemca może przedstawić zobowiązanie banku (lub równoważnej instytucji) do dokonania świadczenia pieniężnego na rzecz beneficjenta (gwarancja bankowa) lub poręczenie co najmniej jednej osoby trzeciej. Formę zabezpieczenia może również stanowić polisa ubezpieczeniowa wydana przez uznane towarzystwo ubezpieczeniowe.

Niedozwolone jest pobranie kaucji lub rozporządzanie nią przez Wynajmującego bez zgody Najemcy, chyba że została wydana ostateczna decyzja dotycząca odpowiedzialności Najemcy za szkody. Wynajmujący może jednak wykorzystać środki z kaucji zabezpieczającej na spłatę zaległego czynszu, zarówno w okresie najmu, jak i po jego zakończeniu.

Wynajmujący ma prawo skorzystać z zabezpieczenia, jeżeli niezwłocznie po zwrocie lokalu – nie później jednak niż po 4 tygodniach – złoży pisemny wniosek o skorzystanie z kaucji lub zastrzeże swoje prawo do złożenia takiego wniosku Jeżeli Wynajmujący nie złoży wniosku o skorzystanie z kaucji zabezpieczającej, jest on zobowiązany do zwrotu tego zabezpieczenia wraz z odsetkami w terminie 4 tygodni od zwrotu wynajmowanego lokalu. Po upływie tego terminu Wynajmujący będzie obciążany odsetkami karnymi.

Jeżeli Wynajmujący złoży pisemny wniosek o skorzystanie z kaucji zabezpieczającej w terminie 4 tygodni od zwrotu wynajmowanego lokalu, Najemca jest zobowiązany, w takim samym terminie, do udzielenia pisemnej odpowiedzi w kwestii roszczenia. Jeśli Najemca odrzuci wniosek, Wynajmujący może zgłosić spór do Komisji ds. Skarg Mieszkaniowych lub wnieść pozew przeciwko Najemcy w sprawie odpowiedzialności za szkody – w terminie 4 tygodni od dnia, w którym Najemca odrzucił roszczenie. W przeciwnym razie zobowiązany jest do natychmiastowego zwrotu zabezpieczenia.

Ta sama procedura oraz terminy obowiązują w przypadku innego typu zabezpieczenia, np. gwarancji bankowej lub polisy ubezpieczeniowej.

Jeżeli spór dotyczący odpowiedzialności za szkody zostanie skierowany do Komisji ds. Skarg Mieszkaniowych lub gdy sprawa trafi do sądu, kaucja pozostaje w dyspozycji Wynajmującego do czasu wydania ostatecznej decyzji w tej sprawie.

Uwaga!

Jeżeli umowa najmu nieruchomości została sporządzona przed 22 czerwca 2016 r., przepisy opisane powyżej nie mają zastosowania.

Przed 22 czerwca 2016 r. Wynajmującemu przysługiwały 2 miesiące na podjęcie decyzji w sprawie skorzystania z kaucji zabezpieczającej w związku ze szkodami w mieszkaniu spowodowanymi przez Najemcę. Okres ten został skrócony do 4 tygodni. Jednak także w tym przypadku Wynajmujący powinien niezwłocznie złożyć wniosek o możliwość skorzystania z kaucji zabezpieczającej.

Zasiłek mieszkaniowy

Najemca może złożyć wniosek o wypłatę zasiłku mieszkaniowego do Agencji Mieszkalnictwa i Budownictwa (isl. Húsnæðis– og mannvirkjastofnun HMS). Zasiłek mieszkaniowy wypłacany jest w celu wyrównania szans na rynku mieszkalnictwa powszechnego, socjalnego, jak i szkolnego dla osób o najniższych dochodach. Wnioskodawca musi spełniać kryteria wymienione na stronie internetowej agencji. Jednym z podstawowych warunków uzyskania zasiłku mieszkaniowego jest zarejestrowana umowa najmu nieruchomości (ujawniona w księdze wieczystej).

Szczegółowe informacje na temat zasiłku mieszkaniowego dostępne są tutaj: (https://www.hms.is/husnaedisbaetur/husnaedisbaetur/).

Zawiadomienia w formie pisemnej

W przypadkach, gdy ustawa o najmie lokali wyraźnie wskazuje na konieczność sporządzenia pisemnego zawiadomienia, niezwykle istotne jest przestrzeganie tej formy, aby czynność prawna była uznana za ważną. Komunikacja w formie elektronicznej wypełnia przesłanki zachowania formy pisemnej.

W związku z tym zaleca się stronom umowy najmu, aby wszelką korespondencję, która może mieć wpływ na stosunek prawny między stronami, od początku do końca jej obowiązywania prowadziły w formie pisemnej, co ma zapobiec dalszym sporom.

Na rządowej stronie:

https://www.stjornarradid.is/verkefni/husnaedismal/husaleigumal/ można znaleźć przykładowe zawiadomienia stosowane między stronami umowy najmu. Najemcom zaleca się korzystanie z tych gotowych zawiadomień i wysyłanie ich w formie wiadomości e-mail lub listu poleconego. Aby pisemne zawiadomienie zostało uznane za ważne, nawet jeśli jego odbiorca sugeruje, że nigdy go nie otrzymał, powinno zostać wysłane w bezpieczny i udokumentowany sposób.

Potwierdzenie notarialne umowy najmu (ujawnienie w księdze wieczystej nieruchomości)

Czy konieczna jest potwierdzenie notarialne umowy najmu?

W art. 4 ustawy o najmie lokali prawodawca stwierdza, że umowa najmu musi zostać sporządzona w formie pisemnej. Natomiast art. 10 ustawy stanowi, że umowa ustna ma równe znaczenie. W razie niezachowania formy pisemnej umowy uznaje się, że została ona zawarta na czas nieoznaczony. Nie ma możliwości rejestracji umowy ustnej. W związku z powyższym umowa najmu nieruchomości, zarówno w formie pisemnej, jak i ustnej, nie musi zostać zarejestrowana, aby obowiązywała. Jeżeli strony sporządziły umowę najmu w formie pisemnej, to jest ona wiążąca dla obu stron i nie wymaga rejestracji. Potwierdzenie notarialne umowy najmu nie wpływa zatem na relacje prawne między Najemcą a Wynajmującym, ale jego celem jest ochrona niektórych praw Najemcy przed osobami trzecimi, np. nowym nabywcą nieruchomości lub windykatorem Wynajmującego.

Kiedy konieczne jest potwierdzenie notarialne umowy najmu nieruchomości?

Ustawa o najmie lokali określa minimalny zakres uprawnień oraz maksymalne obowiązki Najemcy. Zakazane jest obciążanie Najemcy większą liczbą obowiązków, niż stanowi prawo, oraz ograniczanie jego praw. Jeżeli umowa najmu jest w całości zgodna z postanowieniami ustawy o najmie lokali, wówczas nie wymaga ona rejestracji. Ustawa gwarantuje obowiązywanie umowy również wobec nowego właściciela i windykatorów, bez konieczności jej rejestracji. Natomiast gdy strony uzgodnią większe uprawnienia Najemcy, niż wynika to z ustawy o najmie lokalu, to taka umowa musi zostać potwierdzona notarialnie. W taki sposób punkty umowy wprowadzające większe uprawnienia Najemcy zyskują moc prawną wobec osób trzecich, np. wobec nowego nabywcy nieruchomości. W przypadku gdy taka umowa nie zostanie potwierdzona notarialnie, Najemca może utracić rozszerzone uprawnienia. Najemcy zawsze przysługują jednak uprawnienia wynikające bezpośrednio z ustawy o najmie lokali. W takiej sytuacji przestają obowiązywać wyłącznie punkty umowy dotyczące rozszerzonych praw Najemcy, które wymagają potwierdzenia, a nie cała umowa.

Warunkiem ubiegania się o zasiłek mieszkaniowy przez Najemcę jest przedłożenie poświadczonej notarialnie umowy najmu. W związku z tym rejestracja umowy jest konieczna w przypadku, gdy Najemca zamierza wnioskować o zasiłek mieszkaniowy.

Pracownicy punktu pomocy prawnej (isl. Leigjendaaðstoðin) prowadzonego dla najemców przez Stowarzyszenie Ochrony Konsumentów zachęcają, aby osoby, które decydują się na zawarcie umowy na czas oznaczony – na okres powyżej 12 miesięcy – lub umowy na czas nieoznaczony z dłuższym okresem wypowiedzenia (tj. dłuższym niż 6 miesięcy), uzyskały jej notarialne poświadczenie, tak aby jej skutek prawny w razie sprzedaży został przeniesiony również na nowego właściciela lokalu. Jeżeli umowa najmu nie zostanie zarejestrowana, wówczas przestaje obowiązywać, gdy mieszkanie zostanie sprzedane nowemu nabywcy. W takiej sytuacji zastosowanie mają okresy wypowiedzenia określone w ustawie o najmie lokali.

Przepisy dotyczące wysokości czynszu

Kwestie płatności czynszu oraz zabezpieczeń związanych z umowami najmu lokalu zostały omówione w rozdziale VII ustawy o najmie lokali. Wysokość czynszu nie jest regulowana prawnie. Strony umowy same ją ustalają. Ustawa stanowi jednak, że wysokość czynszu powinna być rozsądna oraz sprawiedliwa dla obu stron. Ponadto ustawa stanowi również, że strony umowy mogą decydować o tym, w jaki sposób przebiegać będzie waloryzacja czynszu w trakcie obowiązywania umowy. Powszechnie wysokość czynszu w zawieranych umowach jest regulowana zależnie od aktualnego stanu wskaźnika cen detalicznych (isl. vísitala).

Najemca jest zobowiązany do płacenia czynszu z góry, każdego pierwszego dnia miesiąca za jeden miesiąc, chyba że zostały poczynione inne ustalenia. Jeżeli data płatności przypada w dniu wolnym od pracy, wówczas czynsz powinien zostać opłacony kolejnego dnia roboczego.

Czynsz opłacony z góry na początku miesiąca jest jedyną przedpłatą dozwoloną w ustawie o najmie nieruchomości dla umów zawartych po 22 czerwca 2016 r.

Podwyżka czynszu

Ustawa o najmie lokali gwarantuje najemcom określony minimalny zakres uprawnień. W przypadku lokali mieszkalnych co do zasady umowa powinna być stosowana bez wyjątków. Jeżeli Wynajmujący zamierza wprowadzić zmiany w obowiązującej umowie najmu, np. podwyższyć czynsz, może to zrobić wyłącznie za zgodą Najemcy lub poprzez wypowiedzenie obowiązującej umowy najmu. Ustawa zawiera wymogi związane z zakończeniem umowy najmu, art. 56 stanowi, że okres wypowiedzenia umowy zawartej na czas nieoznaczony wynosi minimum 6 miesięcy. Umowa zawarta na czas oznaczony wygasa po upływie wskazanego w niej czasu, bez konieczności jej wypowiadania. Zgodnie z art. 58 ust. 2 ustawy o najmie lokali wypowiedzenie umowy zawartej na czas oznaczony jest możliwe jedynie wtedy, gdy taka możliwość została wyraźnie zaznaczona w umowie najmu. Umowę można wypowiedzieć w przypadku zaistnienia określonych okoliczności lub zdarzeń z zachowaniem 3 miesięcznego okresu wypowiedzenia.

Należy pamiętać, że okoliczności lub zdarzenia szczególne nie obejmują sytuacji, które zostały już omówione w ustawie o najmie lokali. Ponadto obowiązek zaistnienia okoliczności lub zdarzeń szczególnych spoczywa na stronie wypowiadającej umowę.

Prawo pierwszeństwa Najemcy do kontynuowania najmu zostało opisane w rozdziale X ustawy o najmie lokali. Prawo pierwszeństwa Najemcy do kontynuowania najmu oznacza, że Najemcy przysługuje prawo odnowienia umowy z chwilą zakończenia okresu przewidzianego umową, jeżeli lokal będzie przeznaczony na wynajem przez okres minimum jednego roku. Jeżeli jedynym celem wypowiedzenia umowy najmu jest podwyższenie czynszu i zawarcie nowej umowy, powyższy warunek uznaje się za spełniony. Ustawa przewiduje jednak liczne odstępstwa od tego warunku. Prawo pierwszeństwa Najemcy do kontynuowania najmu nie obowiązuje np. w przypadku, gdy Wynajmujący zamierza sam zamieszkać w lokalu, gdy Najemca w trakcie obowiązywania umowy był ukarany za naruszenie prawa lub przestępstwo mogące skutkować zerwaniem umowy itp. Tylko nieliczne z tych odstępstw mogą mieć zastosowanie, jeśli celem wypowiedzenia umowy jest wyłącznie zwiększenie wysokości czynszu. Jeżeli Najemca ma zamiar skorzystać z prawa pierwszeństwa, powinien poinformować Wynajmującego o tym fakcie w formie pisemnej i możliwej do zweryfikowania przynajmniej 3 miesiące przed zakończeniem okresu najmu. Ustawa stanowi również, że czynsz wynikający z nowej umowy powinien być sprawiedliwy i rozsądny dla obu stron. Uznaje się, że wysokość czynszu ustalona podczas podpisywania pierwotnej umowy najmu była sprawiedliwa, dlatego jeżeli Wynajmujący planuje podwyżkę czynszu przy zawieraniu nowej umowy, musi udowodnić, że stara wysokość czynszu była nieodpowiednia. W przypadku gdy Wynajmujący nie jest w stanie udowodnić, że pierwotna wysokość opłaty czynszowej była niesprawiedliwa, nie przysługuje mu prawo podwyższenia czynszu przy zawieraniu nowej umowy.

Postanowienia w sprawie wysokości czynszu

Ustawa o najmie lokali stanowi, że kwota czynszu powinna być rozsądna i sprawiedliwa dla obu stron. W interpretacji ustawy za rozsądną i sprawiedliwą wysokość czynszu uznaje się kwotę pobieraną za podobny lokal na rynku nieruchomości.

Zwrot wynajmowanego lokalu

Umowa najmu może się zakończyć przez jej wypowiedzenie w trybie normalnym lub natychmiastowym lub po upływie okresu, na jaki została zawarta, w przypadku umowy na czas oznaczony. W przypadku zakończenia okresu najmu Najemca musi zwrócić lokal.

Według ustawy o najmie lokali Najemca powinien opuścić lokal nie później niż do godziny 13.00 następnego dnia przypadającego po dniu, w którym zakończył się okres wypowiedzenia umowy zawartej na czas nieoznaczony. Ustawa nie określa, jaka zasada ma zastosowanie do nieruchomości, które zostały wynajęte na podstawie umowy na czas oznaczony, lecz przypuszczalnie można wskazać taki sam termin co w przypadku umowy na czas nieoznaczony. Strony umowy ustalają ze sobą szczegóły dotyczące terminu zwrotu nieruchomości. Jeśli Najemca zwróci lokal zbyt późno, może to stanowić podstawę do dalszego naliczania opłaty czynszowej.

Wynajmowany lokal powinien zostać wysprzątany i znajdować się w stanie, w jakim znajdował się podczas przekazania go Najemcy. W lokalu dopuszczalne są ślady wynikające z normalnego użytkowania. Najemca co do zasady nie może wykonywać remontów ani dokonywać zmian w lokalu bez zgody Wynajmującego oraz bez ustalenia, co się stanie z wprowadzonymi zmianami po zakończeniu stosunku najmu, tj. czy Wynajmujący pokryje ich koszt itp. Jeśli Najemca, wyprowadzając się, zabiera ze sobą wyposażenie lub inne przedmioty, które wcześniej zamontował w lokalu, jest zobowiązany do pozostawienia lokalu w takim samym stanie, w jakim znajdował się on wcześniej.

Ponadto Najemca na zakończenie okresu najmu jest zobowiązany do zwrotu wszystkich kluczy do lokalu. W sytuacji gdy Najemca sam ponosił koszty wymiany zamków, również powinien zwrócić wszystkie klucze Wynajmującemu. Najemcy nie przysługuje zwrot poniesionych kosztów. Najemca nie ma prawa wymienić zamków w lokalu bez uzyskania zgody Wynajmującego.

Powszechną praktyką jest umieszczanie w umowie najmu zapisu, który nakłada na Najemcę obowiązek odmalowania lokalu przed jego zwrotem. Jednak, co do zasady to Wynajmujący ponosi odpowiedzialność za naprawy dokonywane w wynajmowanym lokalu. W związku z tym Wynajmujący pokrywa koszty pomalowania ścian przed przekazaniem lokalu nowemu Najemcy. Obowiązkiem Wynajmującego jest również utrzymywanie wynajmowanego mieszkania we właściwym stanie, np. regularne odmalowywanie ścian. Najemca nie jest zobowiązany do odmalowywania ścian, gdy wyprowadza się z wynajmowanego lokalu. Wyjątek od tej reguły stanowią ściany, które wymagają malowania, gdyż zostały uszkodzone czy zabrudzone z winy Najemcy i uszkodzeń tych nie można uznać za ślady wynikające z prawidłowego używania. Przykładem zniszczeń na ścianach, których odmalowanie obciąża Najemcę, są np. liczne dziury po zdjęciu półek lub uchwytu do telewizora. Naprawienie i odmalowanie ścian, gdy te uległy zniszczeniu lub zabrudzeniu, powinno być standardowym działaniem ze strony Najemcy. Najemca nie ma obowiązku odmalowania ścian, które nie zostały zniszczone i ich stan wynika z normalnego zużycia w trakcie trwania okresu najmu, chyba że zostały poczynione inne ustalenia.

 Wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas nieoznaczony

 Jeżeli umowa została zawarta na czas nieoznaczony, tj. zaczyna obowiązywać określonego dnia, ale nie ustalono dnia jej zakończenia, wówczas zarówno Najemca, jak i Wynajmujący mają prawo ją wypowiedzieć. Wypowiedzenie umowy najmu musi zostać sporządzone w formie pisemnej i przesłane w udokumentowany sposób m.in. listem poleconym lub e-mailem. Przykładowy wzór zawiadomienia o wypowiedzeniu umowy zawartej na czas nieoznaczony można znaleźć na stronie ministerstwa spraw socjalnych. Zachęca się najemców do skorzystania z tego wzoru, jeżeli planują wypowiedzenie umowy najmu.

• Wzajemny okres (obowiązujący zarówno Wynajmującego, jak i Najemcę) wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego zawartej na czas nieoznaczony wynosi 6 miesięcy.
• Wzajemny okres wypowiedzenia umowy najmu pojedynczego pokoju zawartej na czas nieoznaczony wynosi 3 miesiące.
• Wzajemny okres wypowiedzenia umowy najmu komórki lokatorskiej lub podobnego pomieszczenia zawartej na czas nieoznaczony wynosi miesiąc.

Wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas nieoznaczony musi zostać wysłane do Wynajmującego w formie pisemnej. Sześciomiesięczny okres wypowiedzenia zaczyna się pierwszego dnia miesiąca przypadającego po miesiącu, w którym wypowiedzenie zostało wysłane. Jeżeli umowa najmu nieruchomości zostanie wypowiedziana 20 stycznia, to okres jej wypowiedzenia biegnie od 1 lutego i kończy się 31 lipca. Najemca musi opuścić wynajmowany lokal najpóźniej 1 sierpnia do godziny 13.00.

Uwaga!

Jeśli umowa najmu nieruchomości została sporządzona przed 22 czerwca 2016 r., obowiązują następujące okresy wypowiedzenia:

Wzajemny okres wypowiedzenia pojedynczego pokoju, komórki lokatorskiej i tego typu lokali wynosi miesiąc.

 Wzajemny okres wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego zawartej na czas nieoznaczony wynosi 6 miesięcy. Za lokal mieszkalny uznaje się lokal, w którym rodzina może prowadzić normalne gospodarstwo domowe. W przypadku gdy lokal był wynajmowany przez okres dłuższy niż 5 lat, okres wypowiedzenia umowy najmu wynosi rok.

Wzajemny okres wypowiedzenia umowy najmu lokalu użytkowego wynosi 6 miesięcy w ciągu pierwszych 5 lat najmu, a następnie 9 miesięcy przez kolejne 5 lat oraz rok po upływie 10 lat najmu.

Zakończenie umowy najmu zawartej na czas oznaczony

Umowa zawarta na czas oznaczony wygasa po upływie określonego w niej czasu, bez konieczności jej wypowiadania. Zgodnie z art. 58 ust. 2 ustawy o najmie lokali wypowiedzenie umowy zawartej na czas oznaczony jest możliwe jedynie wtedy, gdy zostało to wyraźnie zaznaczone w umowie najmu. Umowę można wypowiedzieć w przypadku zaistnienia szczególnych okoliczności lub zdarzeń z zachowaniem 3 miesięcznego okresu wypowiedzenia. Należy pamiętać, że szczególne okoliczności lub zdarzenia nie obejmują sytuacji, które zostały już omówione w ustawie o najmie nieruchomości. Ponadto obowiązek udowodnienia zaistnienia szczególnych okoliczności lub zdarzeń spoczywa na stronie wypowiadającej umowę.

Jeżeli Najemca pozostaje w wynajmowanym lokalu przez 8 tygodni po zakończeniu trwania stosunku najmu lub okresu wypowiedzenia, a Wynajmujący nie wezwie go w tym czasie do opuszczenia lokalu, uznaje się, że zawarto umowę najmu na czas nieoznaczony. Wynajmujący może także zwrócić się do Najemcy z takim samym wnioskiem. Przykładowo, gdy obie strony są zadowolone z warunków obowiązującej umowy, mogą zapomnieć o terminie jej odnowienia. Najemca powinien mieć jednak świadomość, że okres wypowiedzenia umowy na czas nieoznaczony wynosi 6 miesięcy, i w związku z tym, jeżeli umowa najmu zostanie automatycznie zamieniona w umowę na czas nieoznaczony, to po zakończeniu 8-tygodniowej przerwy obowiązywać będzie 6-miesięczny okres wypowiedzenia.

Uwaga

Jeżeli umowa najmu została zawarta przed 22 czerwca 2016 r., wówczas w przypadku gdy Wynajmujący nie wezwał Najemcy do opuszczenia lokalu, przy umowie zawartej zarówno na czas oznaczony, jak i nieoznaczony zastosowanie ma poniższa reguła:

Jeżeli od zakończenia trwania stosunku najmu upłynęły 2 miesiące, Najemca i/lub Wynajmujący może żądać przedłużenia najmu na czas nieoznaczony.

Prawo pierwszeństwa Najemcy do kontynuowania najmu

Po zakończeniu okresu najmu przewidzianego umową oraz po spełnieniu określonych warunków Najemca ma prawo pierwszeństwa do kontynuacji najmu. Jeżeli Najemca chce skorzystać z prawa pierwszeństwa do kontynuowania najmu, informuje o tym Wynajmującego w formie pisemnej i w udokumentowany sposób na co najmniej 3 miesiące przed końcem obowiązującej umowy najmu. Wynajmujący może uznać, że Najemcy nie przysługuje prawo pierwszeństwa. Jednak swoją decyzję musi uzasadnić w ciągu 14 dni od otrzymania oświadczenia, w piśmie skierowanym do Najemcy. W przeciwnym razie przyjmuje się, że Wynajmujący uznaje ww. prawo pierwszeństwa, chyba że inne okoliczności sprawią, że wysłanie zawiadomienia nie będzie konieczne. Przykładowo, gdy oczywiste jest, że Najemca nie ma prawa do kontynuowania najmu, np. w związku z niewywiązywaniem się z obowiązków pierwszej umowy, niezależnie od przysługującego mu prawa pierwszeństwa.

Jeśli umowa najmu zostanie przedłużona zgodnie z zasadami prawa pierwszeństwa, kwota czynszu musi pozostać rozsądna i sprawiedliwa dla obu stron. Uznaje się, że wysokość czynszu ustalona podczas podpisywania pierwszej umowy najmu była sprawiedliwa, dlatego jeżeli Wynajmujący planuje podwyższenie/obniżenie czynszu przy zawieraniu nowej umowy, musi udowodnić, że poprzednia wysokość czynszu była nieodpowiednia.
Jeżeli Wynajmujący nie respektuje prawa pierwszeństwa Najemcy do najmu lokalu, tj. odmawia jego uznania bez podania istotnych powodów, wówczas Najemca ma prawo żądać wypłaty odszkodowania za zweryfikowane straty finansowe. Udowodnienie Wynajmującemu naruszenia prawa, jak i straty finansowej w przypadku lokalu mieszkalnego może być skomplikowane. Jako stratę finansową można uznać koszty przeprowadzki, który nie zaistniałyby, gdyby Wynajmujący uznał prawo pierwszeństwa Najemcy. Jednakowoż za stratę nie można uznać zaistniałych w związku z tym niedogodności, np. zmiany szkoły dziecka. W przypadku zaistnienia podobnych okoliczności Najemca nie ma prawa do odszkodowania.

W art. 51 ust. 2 wyszczególnione zostały sytuacje, w których nie obowiązuje prawo pierwszeństwa Najemcy do kontynuowania najmu.

Prawo pierwszeństwa Najemcy do kontynuowania najmu nie obowiązuje w przypadku, gdy:

– wynajmowany jest tylko pojedynczy pokój,

– wynajmowany lokal znajduje się w tym samym budynku, w którym mieszka Wynajmujący,
lokal wynajmowany jest w całości lub w dużej części z umeblowaniem,
– Wynajmujący zamierza sam zamieszkać w lokalu,

– Wynajmujący na co najmniej rok zamierza udostępnić lokal swoim krewnym w linii prostej, adoptowanym lub przysposobionym dzieciom, rodzeństwu, ich dzieciom lub swoim teściom,
– Wynajmujący zamierza sprzedać lokal w ciągu 6 miesięcy od wygaśnięcia umowy najmu (W przypadku gdy sprzedaż lokalu jest zaplanowana aktualnie lub na okres następujących 6 miesięcy, strony mogą ustalić, niezależnie od innych przepisów ustawy, inny termin zakończenia umowy najmu na określonych warunkach i wskazać termin opuszczenia lokalu przez Najemcę w chwili przekazania go nowym właścicielom. Jeżeli nowy właściciel zamierza kontynuować wynajmowanie lokalu, Najemcy przysługuje nadal prawo pierwszeństwa, ale z tymi samymi ograniczeniami, jakie obowiązują zgodnie z pozostałymi punktami przytoczonego przepisu.),
– jeżeli w okresie 6 miesięcy od zakończenia obowiązywania umowy najmu zaplanowano poważny remont, wprowadzanie zmian lub usprawnień, które według opinii rzeczoznawcy spowodują, że lokal przez przynajmniej 2 miesiące nie będzie spełniać warunków umożliwiających zamieszkanie w nim,
-Najemca jest pracownikiem Wynajmującego i otrzymał lokal ze względu na swoją pracę,
w trakcie trwania stosunku najmu Najemca był ukarany za naruszenie lub przestępstwo mogące skutkować wypowiedzeniem umowy w trybie natychmiastowym,
– Najemca nie przestrzegał zobowiązań wynikających z umowy w takim zakresie, że Wynajmujący nie wyraża chęci dalszego wynajmowania mu lokalu, lub gdy bardzo poważne okoliczności uzasadniają odmówienie Najemcy możliwości skorzystania z prawa pierwszeństwa najmu,
– uczciwa ocena interesów i sytuacji obu stron przemawia za odmówieniem możliwości skorzystania z prawa pierwszeństwa najmu,
– Wynajmujący jest osobą prawną, której działalność nie jest ukierunkowana na osiąganie zysków, a Najemca nie spełnia już prawnie uzasadnionych i faktycznych kryteriów zezwalających na kontynuację najmu lub odmówił udzielenia niezbędnych informacji w celu weryfikacji, czy spełnia te warunki. Zastrzeżenie dotyczące wypełniania takich określonych kryteriów powinno znaleźć się w umowie najmu.

Wypowiedzenie umowy najmu w trybie natychmiastowym przez Wynajmującego

W art. 61 ust. 1 ustawy o najmie lokali wymieniono sytuacje, które mogą być przyczyną zerwania umowy przez Wynajmującego. Zwraca się szczególną uwagę na przestrzeganie procedur dotyczących wypowiedzenia umowy najmu w trybie natychmiastowym, opisanych w ustawie. Szczególnie podkreśla się fakt, że w niektórych sytuacjach umożliwiających zerwanie umowy najmu ustawodawca wymaga uprzedniego wysłania do Najemcy pisemnego zawiadomienia.

Zarówno zawiadomienie lub wypowiedzenie umowy najmu powinno zostać sporządzone w formie pisemnej i zawierać stosowne wyjaśnienia.

Uprawnienia oraz obowiązki wynikające z umowy najmu dla Wynajmującego oraz Najemcy przestają obowiązywać od dnia wypowiedzenia umowy. Najemca powinien opuścić lokal w dniu wypowiedzenia, chyba że uzgodniono inny termin. Wynajmujący ma jednak prawo do pobierania czynszu za okres, który upłynie od wypowiedzenia umowy najmu do opuszczenia lokalu przez Najemcę.

Najemca jest zobowiązany zrekompensować Wynajmującemu szkody wynikające bezpośrednio z niewypełnienia przez niego swoich obowiązków, które wynikały z umowy. Wynajmujący, w celu zminimalizowania poniesionych strat, powinien jak najszybciej zamieścić ogłoszenie z ofertą najmu lokalu.

Wynajmujący ma prawo do wypowiedzenia umowy najmu w trybie natychmiastowym w następujących przypadkach:

Jeżeli Najemca nie opłaca terminowo czynszu ani swojej części kosztów eksploatacyjnych zgodnie z rozdziałem V ustawy oraz nie odpowiada w ciągu 7 dni na pisemne zawiadomienie Wynajmującego, wysłane po upłynięciu ich terminu płatności, w którym Wynajmujący wzywa go do zapłaty zaległych opłat i informuje o możliwości zerwania umowy.

Jeśli według umowy Najemca powinien odpracować u Wynajmującego czynsz w części lub w całości, z czego się nie wywiązał, lub jest winny poważnych zaniedbań w pracy.

Jeżeli Najemca korzysta z lokalu znajdującego się w budynku wielorodzinnym, jego części wspólnych lub działki w sposób inny niż dopuszczony w ustawie, umowie najmu i przepisach prawa i nie zaprzestaje tego działania pomimo pisemnego upomnienia od Wynajmującego.

Gdy Najemca przekazuje swoje prawo do najmu bez zgody Wynajmującego, nadużywa swojego prawa do podnajmowania lokalu (zgodnie z rozdziałem IX ustawy) lub gdy osoba podnajmująca zostanie ukarana za zachowanie, które może stanowić dla Wynajmującego przesłankę do wypowiedzenia umowy najmu z głównym Najemcą w trybie natychmiastowym.

Jeżeli Najemca odmawia Wynajmującemu lub innym osobom, bez podania istotnej przyczyny, dostępu do wynajmowanego lokalu, naruszając przez to postanowienia art. 18 ustawy.

W przypadku gdy Najemca wyprowadzi się przed upływem okresu najmu, nie podjąwszy działań mających na celu zabezpieczenie lokalu.

Jeśli stan lokalu pogorszy się na skutek niewłaściwego użytkowania lub zaniedbania spowodowanego przez samego Najemcę lub osoby, za które jest odpowiedzialny, a Najemca nie zareaguje natychmiastowo na pisemne wezwanie do naprawienia szkód (por. z art. 18 ustawy).

Jeżeli Najemca pomimo pisemnych upomnień Wynajmującego nie przestrzega uznanych zasad zachowania i nie użytkuje lokalu we właściwy sposób (por. z art. 30 ustawy) lub gdy Najemca jest winny wykroczenia względem Wynajmującego lub jego rodziny.

Jeżeli Najemca lokalu usługowego pomimo pisemnych upomnień Wynajmującego nie wypełnia spoczywającego na nim obowiązku prowadzenia normalnej działalności gospodarczej (por. art. 31).

W sytuacji gdy Najemca w inny sposób niż wymieniony powyżej łamie przepisy umowy lub ustawy w tak znaczący sposób, że jego eksmisja jest oczywista i konieczna.

Jeśli Wynajmujący na podstawie art. 3 ustawy ustanowił określone, uzasadnione prawnie warunki najmu lokalu, które były uwzględnione w umowie najmu, a Najemca przedstawił błędne lub mylące informacje, które stanowiły podstawę do tego, by uznać, że spełnia on wymogi przyznania lokalu.

Zachęcamy Wynajmujących do skontaktowania się z punktem pomocy prawnej (isl. Leigjendaaðstoðin) prowadzonej przez Stowarzyszenie Ochrony Konsumentów przed wypowiedzeniem umowy najmu w trybie natychmiastowym, aby upewnić się, że cały proces przebiega zgodnie z wymogami prawa. Wypowiedzenie umowy najmu w trybie natychmiastowym jest ostatecznym rozwiązaniem dopuszczanym przez ustawę, dlatego istotne jest, aby zostało odpowiednio przeprowadzone.

Wypowiedzenie umowy najmu w trybie natychmiastowym przez Najemcę

W art. 60 ust. 1 ustawy o najmie lokali wymieniono sytuacje, które mogą być przyczyną zerwania umowy przez Najemcę. Zwraca się szczególną uwagę na obowiązek przestrzegania procedur prawnych dotyczących pisemnych zawiadomień wysyłanych do Wynajmującego, jeżeli umowa zostaje wypowiedziana ze względu na zaniedbania z jego strony, zgodnie z ust. 4, 17 oraz 20 art. 30 ustawy.

Wypowiedzenie umowy najmu w trybie natychmiastowym powinno zostać sporządzone w formie pisemnej i zawierać stosowne wyjaśnienia.

Najemca ma prawo wypowiedzieć umowę najmu w terminie 8 tygodni od dnia, w którym stwierdził zaniedbania ze strony Wynajmującego. Jeżeli nie zrobi tego w wyznaczonym terminie, wówczas traci prawo do wypowiedzenia umowy. Jeżeli Wynajmujący przeprowadzi żądane naprawy, wówczas Najemca również traci prawo do wypowiedzenia umowy.

Uprawnienia oraz obowiązki wynikające z umowy najmu dla Wynajmującego oraz Najemcy przestają obowiązywać od dnia wypowiedzenia umowy. Najemca powinien opuścić lokal w dniu wypowiedzenia, chyba że uzgodniono inny termin. Wynajmujący ma prawo do pobierania czynszu za okres, który upłynie od wypowiedzenia umowy najmu do opuszczenia lokalu przez Najemcę

Najemca ma prawo do wypowiedzenia umowy najmu w trybie natychmiastowym w następujących przypadkach:

Jeżeli Wynajmujący nie usunie wad w wynajmowanym lokalu zgodnie z art. 17 ustawy.

Jeśli nastąpi poważne opóźnienie w przekazaniu lokalu Najemcy. W przypadku gdy opóźnienie wynikło z winy Wynajmującego, Najemcy również przysługuje odszkodowanie.

Jeżeli w czasie trwania stosunku najmu lokal ulegnie uszkodzeniu, za które Najemca nie ponosi winy, a które uniemożliwi jego użytkowanie w zgodzie z jego przeznaczeniem lub przebywanie w nim będzie stanowić zagrożenie dla zdrowia w ocenie jednostek nadzorujących zdrowie publiczne.

Jeżeli Wynajmujący nie usunie wad w wynajmowanym lokalu zgodnie z art. 20 ustawy o najmie lokali.

W przypadku gdy prawa Najemcy zostaną zasadniczo ograniczone ze względu na przepisy prawa lub inne oficjalne zalecenia lub gdy Najemca nie został powiadomiony o obciążeniach, które spoczywają na nieruchomości. Jeżeli Wynajmujący był świadomy występowania wyżej wymienionych ograniczeń, ale nie powiadomił o nich Najemcy podczas sporządzania umowy najmu, a Najemca doznał szkód w konsekwencji bezpośredniego oddziaływania tych ograniczeń, przysługuje mu odszkodowanie ze strony Wynajmującego.

Umowa może zostać wypowiedziana w trybie natychmiastowym, jeżeli prawo do niezakłócania spokoju domowego Najemcy zostało zasadniczo zakłócone przez łamanie przez innych użytkowników budynku zwyczajowych zasad zachowania, a Wynajmujący, pomimo pisemnych wezwań (zgodnie z art. 30 ust. 4 ustawy), nie wypełnia spoczywającego na nim obowiązku zapewnienia Najemcy takiego spokoju, wówczas prawo Najemcy do zerwania umowy jest oczywiste i sprawiedliwe. W takiej sytuacji należy wziać pod uwagę charakter jak i rodzaj zdarzeń, a także czy dalsze tego typu zdarzenia są prawdopodobne i przewidywalne.

Jeżeli Wynajmujący w sposób ciągły i poważny ingeruje w prawo użytkowania lokalu poprzez utrudnianie i ograniczanie Najemcy możliwości korzystania z niego, a także poprzez niedozwolone wchodzenie do wynajmowanego lokalu, jak również gdy Wynajmujący zostanie ukarany za popełnienie przestępstwa przeciwko Najemcy lub jego rodzinie.

Gdy Wynajmujący nie wywiązuje się ze swoich zobowiązań wynikających z umowy najmu lub ustawy o najmie lokali w tak zasadniczy lub nieuczciwy sposób, że zerwanie umowy przez Najemcę będzie uważane za oczywistą i konieczną reakcję.

Zachęcamy najemców do skontaktowania się punktem pomocy prawnej (isl. Leigjendaaðstoðin)prowadzonym przez Stowarzyszenie Ochrony Konsumentów przed wypowiedzeniem umowy najmu w trybie natychmiastowym, aby upewnić się, że cały proces przebiega zgodnie z wymogami prawa. Wypowiedzenie umowy najmu w trybie natychmiastowym jest ostatecznym rozwiązaniem dopuszczanym przez ustawę, dlatego istotne jest, aby zostało odpowiednio przeprowadzone. 

Postępowanie w wyniku wypowiedzenia umowy najmu w trybie natychmiastowym

W sytuacji gdy Wynajmujący zerwał umowę najmu, a Najemca odmawia opuszczenia lokalu, Wynajmujący może wybrać między dwoma rozwiązaniami tej sytuacji. Wynajmujący może rozpocząć postępowanie w sprawie z powództwa o eksmisję Najemcy z lokalu lub wnieść do sądu pozew w sprawie cywilnej o eksmisję lub w innej sprawie związanej z najmem, np. o zapłatę zaległego czynszu.

Czy Wynajmujący ma prawo samodzielnie eksmitować Najemcę?

Wynajmujący nie ma prawa samodzielnie podjąć się eksmisji Najemcy, gdy ten odmawia opuszczenia lokalu, nawet pomimo wysłania mu pisemnego wypowiedzenia umowy najmu. Jeżeli Wynajmujący zdecyduje się samodzielnie podjąć się eksmisji Najemcy, może on zostać uznany za winnego włamania zgodnie z art. 231 ustawy Kodeks Karny (isl. Almenn hegningarlög).

Postępowanie w sprawie z powództwa o eksmisję czy sprawa cywilna?

Wybór właściwej drogi postępowania zależy od powodu zerwania umowy najmu. Podczas postępowania eksmisyjnego dozwolone jest przedstawienie tylko ograniczonej liczby dowodów, które muszą wystarczyć Wynajmującemu do udowodnienia wysuwanych zarzutów. W takim postępowaniu dopuszczalne jest przedstawienie dowodów (dokumentów lub zdjęć) oraz zeznań stron umowy. Jeżeli przyczyną zerwania umowy najmu był nieopłacany przez Najemcę czynsz, to najprostszym i najszybszym sposobem rozwiązania sporu jest wszczęcie postępowania w sprawie z powództwa o eksmisję i domaganie się wyroku eksmisji, gdyż stosunkowo łatwo jest przedstawić dowody na nieopłacenie czynszu. Natomiast gdy umowa najmu zostanie rozwiązana na podstawie jednej z przesłanek wymienionych w art. 61 ustawy o najmie lokali, np. na podstawie pkt 8 stanowiącego o spoczywającym na Najemcy obowiązku przestrzegania uznanych zasad zachowania i użytkowania lokalu we właściwy sposób, Wynajmujący może zostać zmuszony do wezwania świadków w celu udowodnienia swojej racji. W takiej sytuacji Wynajmujący będzie musiał wnieść sprawę cywilną, gdyż dowody z zeznań świadków nie są dopuszczane w postępowaniu w sprawie z powództwa o eksmisję.

Nic nie stoi na przeszkodzie, aby Wynajmujący zarówno prowadził postępowanie eksmisyjne, jak i wniósł sprawę cywilną o zapłacenie zaległego czynszu lub o wypłacenie przez Najemcę odszkodowania za szkody wyrządzone w wynajmowanym lokalu.

Co w przypadku, gdy Najemca nie stawi się na rozprawie?

Jeżeli Najemca nie stawi się w sądzie i nie będzie się bronił w postępowaniu o eksmisję, wówczas sędzia zatwierdza pozew Wynajmującego, chyba że zawiera on braki formalne lub Wynajmujący nie wykazał dostatecznie, że eksmisja powinna zostać przeprowadzona. W wyniku zatwierdzenia pozwu przez sędziego wniosek o przeprowadzenie eksmisji zostaje wysłany do urzędu wojewódzkiego, na którego terenie znajduje się nieruchomość. Wojewoda (isl. Sýslumaðurinn) zatwierdza przeprowadzenie eksmisji w najszybszym możliwym terminie.

Przeprowadzenie eksmisji

Gdy Najemca opuści lokal i odda go właścicielowi, wówczas wniosek o przeprowadzenie eksmisji zostaje wycofany. Właściciel nieruchomości samodzielnie przeprowadza eksmisję Najemcy. Spoczywa na nim obowiązek zamówienia samochodu do przeprowadzek, ślusarza, firmy przeprowadzkowej oraz innych rzeczy, które są niezbędne do przeprowadzenia eksmisji. Ponadto właściciel powinien również wykupić miejsce w magazynie, do którego zostaną odwiezione rzeczy Najemcy. Najemca jest zobowiązany do zwrotu kosztów poniesionych przez właściciela nieruchomości podczas przeprowadzania eksmisji. Właściciel nieruchomości powinien przechowywać rzeczy Najemcy przez okres, który umożliwi Najemcy ich odebranie. Po upływie tego czasu właściciel ma prawo sprzedać rzeczy na aukcji, żeby pokryć koszty ich przechowywania, lub zniszczyć przedmioty bezwartościowe. Wojewoda nadzoruje i kontroluje przebieg procesu eksmisji i w razie potrzeby wzywa policję.

Jeżeli Najemca nie podjął żadnych działań podczas postępowania w sprawie z powództwa o eksmisję, wówczas można się spodziewać, że od wypowiedzenia umowy najmu w trybie natychmiastowym do samego przeprowadzenia eksmisji upłynie stosunkowo krótki czas. W przypadku gdy Najemca postanowi się bronić w postępowaniu egzekucyjnym lub dojdzie do procesu cywilnego, eksmisja może się przeciągać w czasie.

Bezprawne wypowiedzenie umowy najmu w trybie natychmiastowym i przysługujące odszkodowania

Określone okoliczności stanowią przesłanki do legalnego wypowiedzenia umowy najmu w trybie natychmiastowym. Do takich przesłanek należą zakończenie okresu, na który umowa została zawarta, zaleganie przez Najemcę z płatnościami czynszu lub sytuacja, gdy Najemca stracił kontrolę nad lokalem.

Wypowiedzenie umowy najmu w trybie natychmiastowym może stanowić skomplikowany proces, szczególnie gdy doszło do niego ze względu na niedopełnienie obowiązków przez jedną ze stron i skutkowało poniesieniem strat przez drugą stronę, która ma prawo żądać wypłaty odszkodowania.

Przysługujące odszkodowanie za niezgodne z prawem wypowiedzenie umowy najmu przez Najemcę.

Jeżeli w trakcie obowiązywania umowy Najemca był ukarany za zaniedbania mogące skutkować zerwaniem umowy, a Wynajmujący zdecyduje się na jej wypowiedzenie, to zgodnie z art. 62 ustawy o najmie lokali przysługuje mu prawo do odszkodowania:

Jeżeli umowa najmu zostanie wypowiedziana w trybie natychmiastowym z któregokolwiek z powodów wymienionych w art. 61, wówczas Wynajmujący ma prawo żądać zadośćuczynienia swoich strat od Najemcy. W przypadku gdy umowa najmu nieruchomości była zawarta na czas oznaczony, Najemca jest zobowiązany do wypłaty Wynajmującemu odszkodowania w wysokości równej kwocie, którą uzyskałby z najmu do końca trwania umowy lub do czasu, w którym powinien opuścić lokal zgodnie z wypowiedzeniem.

Wynajmujący powinien niezwłocznie podjąć kroki, które umożliwią mu znalezienie nowego Najemcy płacącego czynsz w rozsądnej wysokości, a pozyskane w ten sposób środki odliczyć od kwoty, którą powinien zapłacić stary Najemca.

Przepis ten stanowi więc wyraźnie, że mimo iż Wynajmującemu przysługuje odszkodowanie, to jest on zobowiązany do zmniejszenia strat i jak najszybszego ponownego wynajęcia lokalu.

Odszkodowanie przysługujące za bezprawne wypowiedzenie umowy najmu przez Wynajmującego

O prawie Najemcy do odszkodowania w wyniku zerwania umowy na skutek niewypełnienia przez Wynajmującego zobowiązań z niej wynikających stanowi art. 60 ustawy o najmie lokali: Prawo Najemcy do odszkodowania od Wynajmującego z tytułu bezprawnego wypowiedzenia umowy najmu w trybie natychmiastowym podlega ogólnym przepisom prawa zobowiązań.

Ustawa daje tylko ograniczone wyjaśnienia na ten temat, dlatego w każdym przypadku należy ocenić indywidualnie, czy i jakie odszkodowanie przysługuje Najemcy. Jeśli Najemca zostaje zmuszony do opuszczenia lokalu przed upływem okresu najmu, na który umowa została zawarta, z powodu jej bezprawnego zerwania przez Wynajmującego, przypuszczalnie należy wziąć pod uwagę różne wydatki, min. koszty przeprowadzki, przechowywania rzeczy itp. Najemca, podobnie jak Wynajmujący, jest również zobowiązany do działania ograniczającego zaistniałe szkody.

Przeniesienie prawa najmu lub podnajem

Ustawa o najmie lokali porusza kwestie przeniesienia prawa najmu i podnajmu lokalu:

Art. 44 Najemca nie ma prawa przenieść swojego prawa do najmu na inną osobę lub podnajmować lokalu bez zgody Wynajmującego, chyba że co innego wynika z tego rozdziału ustawy.

Udostępnienie lokalu najbliższej rodzinie lub krewnym nie jest uznawane za przeniesienie prawa najmu lub podnajem, pod warunkiem że liczba członków gospodarstwa domowego pozostaje w normalnych granicach i w zgodzie z wielkością i rodzajem wynajmowanego lokalu.

Przed szczegółowym rozpatrzeniem tego zakazu konieczne jest sprecyzowanie pojęć „przeniesienie prawa najmu” i „podnajem”. Podnajem następuje wtedy, gdy Najemca wynajmuje innej osobie całość lub część wynajmowanego przez siebie lokalu. W rzeczywistości staje się więc Wynajmującym dla osób, które podnajmują lokal. Pierwotny Najemca jest zatem nadal odpowiedzialny przed pierwotnym Wynajmującym, ponieważ umowa między nimi nadal obowiązuje. W przypadku lokalu użytkowego strony umowy najczęściej uzgadniają, czy Najemca może podnajmować lokal w całości lub w części. W przypadku lokalu mieszkalnego za podnajem można uznać sytuację, gdy pierwotny Najemca wynajmuje innej osobie garaż lub studio, które stanowi część lokalu lub pojedynczy pokój. Z podnajmem mamy również do czynienia, gdy pierwotny Najemca wyprowadzi się z lokalu i wynajmie go innej osobie. Pierwotny Najemca pozostaje odpowiedzialny za płatność czynszu i inne zobowiązania łączące go z Wynajmującym. Podnajem jest niedozwolony bez zgody Wynajmującego i może skutkować nabyciem przez Wynajmującego prawa do wypowiedzenia umowy najmu w trybie natychmiastowym.

Natomiast przeniesienie prawa najmu oznacza, że nowy Najemca przejmuje wszystkie prawa i obowiązki pierwszego Najemcy.

Koszty eksploatacyjne lokalu

Rozdział V ustawy o najmie lokali zawiera przepisy dotyczące kosztów eksploatacyjnych lokalu oraz sposobu ich podziału pomiędzy strony umowy. Do kosztów eksploatacyjnych zalicza się opłaty związane z utrzymaniem lokalu, poza czynszem. Postanowienia tego rozdziału ustawy stanowią jedynie wytyczną, tj. strony mogą postanowić o innym podziale kosztów eksploatacyjnych, niż określono w ustawie.

W standardowym formularzu umowy najmu nieruchomości należy oprócz całkowitej wysokości czynszu wyszczególnić opłaty, które będzie ponosić Najemca. O ile nie zostały poczynione inne ustalenia, koszty eksploatacyjne są dzielone w następujący sposób:

Poza czynszem Najemca pokrywa koszty zużycia wody, energii elektrycznej i ogrzewania wynajmowanego lokalu. Na Najemcy ciąży obowiązek poinformowania dostawców mediów o tym, że jest nowym płatnikiem, tylko gdy w lokalu znajduje się osobny wodomierz do ciepłej wody.

Wynajmujący ponosi koszty opłat związanych z nieruchomością, w tym podatek od nieruchomości, jej ubezpieczenie oraz opłaty stałe za pobór wody i odprowadzanie ścieków. Jeżeli wynajmowany lokal znajduje się w budynku wielorodzinnym, wówczas zgodnie z art. 43 ustawy nr 26/1994 o budynkach wielorodzinnych to Wynajmujący pokrywa wspólne koszty eksploatacyjne, związane min. z funkcjonowaniem windy, ogrzewania, oświetlenia oraz dostępu do wody w częściach wspólnych budynku, a także koszty remontów budynku i działki. Opłaty roczne dla dostawców mediów, które są naliczane od szacowanej wartości lokalu, jego wielkości, lub inne, naliczane w podobny sposób, które nie są bezpośrednio związane z poborem wody lub zakupem energii. Wynajmujący pokrywa również koszty wynajmu od dostawców mediów liczników i innych tego typu urządzeń pomiarowych.

Biorąc pod uwagę fakt, że to Najemca korzysta z lokalu, taki podział kosztów może być rozsądnym rozwiązaniem. Ustawodawca zezwala na inny podział kosztów eksploatacyjnych między stronami. Ustalenia w tej kwestii muszą znaleźć się w umowie najmu. W przypadku braku jednoznacznej zgody stron umowy na odstępstwa od przepisów ustawy w kwestii kosztów eksploatacyjnych niedopuszczalne jest nakładanie na Najemcę większych opłat, niż wynika to z ustawy o najmie lokali.

Gdy opłata, która obciąża Najemcę, jest kosztem wspólnym pokrywanym przez kilka osób, wówczas dzieli się ją zgodnie z przepisami ustawy lub wspólnej umowy o podziale prawa użytkowania, w przeciwnym razie zgodnie z procentowym udziałem lokalu w budynku, według dokumentu dzielącego budynek na lokale (isl. skiptayfirlýsing). Jeżeli taki dokument nie został sporządzony, koszty takich opłat dzieli się według udziałów lokali mieszkalnych w budynku, zgodnie z przepisami ustawy o budynkach wielorodzinnych.

Jeśli Wynajmujący pokrywa opłaty eksploatacyjne, które obciążają Najemcę, wówczas Wynajmujący rozlicza je wraz z następną płatnością czynszu. W sytuacji przeciwnej Najemca odlicza od następnego czynszu kwotę, którą wyłożył na opłaty leżące w gestii Wynajmującego.

Powszechną praktyką jest uwzględnianie przez Wynajmującego kosztów energii elektrycznej oraz ogrzewania w czynszu. W takiej sytuacji Najemca płaci stałą kwotę czynszu, a Wynajmujący opłaca rachunki we własnym zakresie.

Najemcom zaleca się sprawdzenie, czy w kwocie czynszu zostały uwzględnione wymienione koszty, tj. opłaty za ogrzewanie oraz energię elektryczną, gdyż mogą one stanowić znaczącą kwotę.

Konserwacja wynajmowanego lokalu

W art. 4 ustawy o najmie lokali omówione zostały kwestie dotyczące konserwacji wynajmowanego lokalu. Wynajmujący ponosi w większości odpowiedzialność za konserwację lokalu, Najemca zobowiązany jest do dbania o wynajmowany lokal oraz wykorzystywanie lokalu zgodnie z umówionym przeznaczeniem.

Na wstępie warto zwrócić uwagę na to, że ustawa dopuszcza przejęcie przez Najemcę kosztów konserwacji lokalu, które normalnie ponosi Wynajmujący. Szczegółowa lista kosztów, które przejmuje Najemca, powinna się znaleźć w umowie najmu.

Jeżeli nie zostały poczynione inne ustalenia, wówczas Wynajmujący ponosi odpowiedzialność za konserwację lokalu, zarówno wewnątrz, jak i na zewnątrz. Wynajmujący jest odpowiedzialny za naprawę okien; urządzeń gospodarstwa domowego, które znajdują się na wyposażeniu lokalu, urządzeń sanitarnych, zamków, kranów, kontaktów elektrycznych, czujników dymu, gaśnic oraz innych elementów będących częścią wyposażenia lokalu, w przypadku gdy Najemca wykaże, że szkody nie powstały z jego winy lub niedopatrzenia, ani z winy lub niedopatrzenia osób, za które ponosi odpowiedzialność.

Wynajmujący jest zobowiązany utrzymywać lokal w stanie przydatnym do umówionego użytku przez czas trwania najmu min. poprzez regularne odmalowywanie ścian i odnawianie podłóg, a także konserwację środków ochrony przeciwpożarowej, zgodnie z powszechnymi zasadami dotyczącymi konserwacji budynków

Zgodnie z ustawą o najmie lokali drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy, takie jak wymiana żarówek, wymiana baterii w czujnikach dymu oraz czyszczenie odpływów, obciążają Najemcę. Jeżeli Najemca uważa, że Wynajmujący nie wypełnia właściwie obowiązku konserwacji lokalu, jest zobowiązany powiadomić Wynajmującego w formie pisemnej o potrzebie wprowadzenia napraw oraz zażądać ich przeprowadzenia.

Jeżeli Wynajmujący nie rozpocznie usuwania wad w ciągu 4 tygodni po wysłaniu przez Najemcę pisemnego powiadomienia, Najemca ma prawo do ich samodzielnego usunięcia, którego koszty odliczy od następnego czynszu, pod warunkiem przedłożenia zatwierdzonego przez rzeczoznawcę kosztorysu.

Jeżeli Wynajmujący nie usunął poważnych wad, które ograniczają używanie lokalu w zgodzie z jego przeznaczeniem, w ciągu 8 tygodni od otrzymania powiadomienia, wówczas Najemca, który nie skorzystał z prawa do ich samodzielnego usunięcia, ma prawo wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Jeżeli wady w lokalu ograniczają jego przydatność do umówionego użytku, Najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu.

Rzeczoznawca wydaje opinię w przedmiocie obniżenia wysokości czynszu, jeżeli Najemca lub Wynajmujący złożą wniosek o jej wydanie. Zgodnie z art. 85 ustawy strony umowy mają prawo zaskarżyć opinię rzeczoznawcy do Komisji ds. Skarg Mieszkaniowych.

Wszelkie naprawy i prace konserwatorskie przeprowadzane przez Wynajmującego powinny przebiegać szybko i sprawnie, tak aby były jak najmniej uciążliwe dla Najemcy.

W przypadku gdy zgodnie z opinią rzeczoznawcy naprawy lub prace konserwatorskie mają znaczny wpływ na prawo Najemcy do użytkowania w lokalu, opłata czynszowa za kolejny miesiąc powinna zostać obniżona o procent ustalony przez strony umowy. Wynajmujący może również zrekompensować Najemcy brak możliwości korzystania z lokalu w inny, ustalony przez strony umowy sposób. Jeżeli strony nie będą mogły dojść do porozumienia w sprawie procentu przysługującej obniżki lub innej rekompensaty, mogą zwrócić się o opinię do rzeczoznawcy, którą zgodnie z art. 85 ustawy mogą zaskarżyć do Komisji ds. Skarg Mieszkaniowych.

Jeżeli Najemca lub osoby, którym udostępnił lokal, spowodowały szkody w lokalu lub jego wyposażeniu, Najemca jest zobowiązany do podjęcia środków w celu ich naprawy, tak szybko, jak to tylko możliwe. W przypadku gdy Najemca nie wypełni tego obowiązku, Wynajmujący może dokonać koniecznych napraw na koszt Najemcy. Wynajmujący jest jednak zobowiązany do pisemnego poinformowania Najemcy o elementach, które wymagają naprawy. Najemca ma 4 tygodnie na jej przeprowadzenie. Ponadto Wynajmujący ma obowiązek uzyskać opinię rzeczoznawcy, a także zatwierdzenie przez niego kosztów napraw, po ich zakończeniu.

W przypadkach omówionych powyżej Najemca zobowiązany jest do umożliwienia pracownikom zatrudnionym przez Wynajmującego przeprowadzenia napraw. Najemcy nie przysługuje prawo obniżenia czynszu za ten okres, nawet jeśli jego możliwość użytkowania lokalu została ograniczona.

Natomiast Wynajmujący pokrywa koszt szkód wyrządzonych w lokalu (a także udział własny w ubezpieczeniu), które podlegają wypłacie odszkodowania w ramach polisy ubezpieczeniowej właściciela budynku.

Prawo Najemcy do obniżenia czynszu

Wszelkie naprawy i prace konserwatorskie powinny być przeprowadzane przez Wynajmującego tak szybko, jak to jest możliwe, oraz w sposób jak najmniej uciążliwy dla Najemcy. Jeżeli prace remontowe wykonywane przez Wynajmującego spowodują ograniczenie możliwości użytkowania lokalu przez Najemcę, przysługuje mu za ten okres procentowe obniżenie wysokości czynszu. Jeżeli strony nie będą mogły dojść do porozumienia w sprawie procentu przysługującej obniżki, mogą zwrócić się o opinię do rzeczoznawcy. Opinia rzeczoznawcy rozstrzyga kwestię obniżki czynszu. Jeżeli jedna ze stron umowy jest niezadowolona z wydanej opinii, może ją zaskarżyć do Komisji ds. Skarg Mieszkaniowych.

Sprzedaż wynajmowanego lokalu

Kwestie sprzedaży wynajmowanego lokalu zostały omówione w art. 42 ustawy o najmie lokali

Sprzedaż wynajmowanego lokalu nie zależy od zgody Najemcy. Wynajmujący ma zatem prawo do sprzedaży wynajmowanego lokalu, a nowy nabywca lokalu przystępuje do uprzednio zawartej umowy najmu na miejsce poprzedniego właściciela.

W przypadku takiego przeniesienia praw najmu pierwotny Wynajmujący nie ponosi już odpowiedzialności przed Najemcą. Nowy nabywca lokalu wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy.

O ile nie zostały poczynione inne ustalenia, od dnia przekazania kluczy do lokalu nabywca przejmuje wszelkie prawa i obowiązki wobec Najemcy.

Sytuacja prawna Najemcy co do zasady pozostaje zawsze bez zmian, niezależnie od tego, że doszło do zmiany właściciela lokalu. Obowiązki Najemcy nie mogą zostać zwiększone, a jego prawa ograniczone.

Jeżli Najemcy, według umowy, przysługują większe uprawnienia, niż wynika to z ustawy, wówczas pracownicy punktu pomocy prawnej (isl. Leigjendaaðstoðin) zachęcają, aby umowę najmu potwierdzić notarialnie.

W przypadku gdy zmiana właściciela wynajmowanej nieruchomości następuje w wyniku upadłości Wynajmującego lub sprzedaży przymusowej, zastosowanie mają przepisy szczególne wynikające z ustawy Prawo upadłościowe oraz ustawy dotyczącej sprzedaży przymusowej nieruchomości, które stanowią wyjątek od powyższych zasad.

W przypadku sprzedaży wynajmowanej nieruchomości pierwotny właściciel jest zobowiązany do niezwłocznego zawiadomienia Najemcy o sprzedaży i zmianie właściciela, w udokumentowany sposób, nie później niż w terminie 30 dni od podpisania umowy sprzedaży.

W zawiadomieniu należy podać imię i nazwisko, adres i numer identyfikacyjny (isl. kennitala) nowego właściciela, a także termin, w którym nastąpi zmiana właściciela, sposób płatności czynszu oraz inne zagadnienia i zdarzenia, których Najemca może się spodziewać.

Do czasu otrzymania takiego powiadomienia Najemca płaci czynsz oraz kieruje wszelkie sprawy, zażalenia i decyzje dotyczące wynajmowanego lokalu do pierwotnego Wynajmującego.

Powyższe zasady obowiązują wyłącznie przy sprzedaży nieruchomości na powszechnym rynku nieruchomości. Odmienne przepisy obowiązują w przypadku zmiany właściciela w wyniku bankructwa lub sprzedaży przymusowej.

Zabezpieczenie umowy najmu wymagane przez Wynajmującego może zostać przedłożone w jednej z poniższych postaci:

1. zobowiązania banku (lub równoważnej instytucji) do wykonania świadczenia pieniężnego na rzecz beneficjenta gwarancji (gwarancja bankowa),
2. poręczenia osoby trzeciej, jednej lub kilku,
3. polisy ubezpieczeniowej wydanej przez uznane towarzystwo ubezpieczeniowe,
4. zabezpieczenia w postaci depozytu pieniężnego (kaucji gwarancyjnej) przekazanej Wynajmującemu,
5. wpłaty do funduszu ubezpieczeń wzajemnych Wynajmującego, jeżeli posiada on osobowość prawną i wynajmuje lokal w ramach działalności gospodarczej,
6. innej formy zabezpieczenia niż wymienione w punktach 1–5, zaproponowanej przez Najemcę i uznanej przez Wynajmującego za satysfakcjonującą.

Zgodnie z pkt 4 Najemca ma prawo odmówić przedstawienia zabezpieczenia umowy najmu w postaci depozytu pieniężnego (kaucji), pod warunkiem że w zamian przedstawi inny rodzaj zabezpieczenia, który w opinii Wynajmującego będzie satysfakcjonujący.

Niedozwolone jest pobranie depozytu lub rozporządzanie nim przez Wynajmującego bez zgody Najemcy do czasu wydania ostatecznej decyzji o obowiązku Najemcy do wypłaty odszkodowania. Wynajmujący ma jednak prawo wykorzystać środki z kaucji gwarancyjnej na spłatę zaległego czynszu, zarówno w trakcie trwania stosunku najmu, jak i po jego zakończeniu. Szczegółowe informacje na temat zabezpieczenia umowy najmu w postaci depozytu pieniężnego dostępne są tutaj („Sporządzanie umowy najmu”).